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台灣BOT公共工程開發案權利金或租金收入肥了誰?

文 / 方承志
【台灣法律網】


當富邦松菸BOT文創旅館及文創辦公大樓,市府大房東與富邦租給台哥大辦公室租金差十倍之多,給一般民眾觀感真的是很差,因為BOT公共工程開發營運案,所謂的權利金在契約解釋上居然是包括租金收入,也就是說辦公室轉租租金收入,在契約解釋上只是權利金的一部分,而不是單獨契約會計科目的租金收入。因為在「權利金」與「租金」二者,租金是屬於規範於BOT契約營運範圍的內容,而權利金則在契約執行強度上,解釋上是不得高度介入租金營運的範圍;而且權利金收入與支出是可以抵稅的,但是租金收入與轉付是屬於勞務業務執行內容,依據稅法規定不是屬於BOT契約約定經營範圍,所以租金在會計科目中是不能抵稅的,這是主張的會計科目不同效益也不同的關係。

基本上租金高低關係BOT案的經營成本計價上的高低成本價值,而BOT案的權利金則是營運總額外在的價值計算,基本上與營運經濟價值的成本計算較無關係,所以在BOT案中對於公有土地地上權租金收入的選擇?還是變換權利以營業總額一定比率收入的權利金計算?基本上這二者的運作在政治議題上是個複合的選擇題,所以在目前的法令規範上並沒有一定的規範可資遵循,所以才會發生政府對於BOT案權利金收入到底多少金額或比率才是合理的爭議?在民法第442條規定中:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」,所以選擇權利金項目因為升降值是包括在營運總金額內,是排除及不能適用本條規定的,而選擇租金科目則可以依據每年實際地價調整收入,當然如果是複合式的話那解釋及適用上就更複雜了。

如果BOT契約約定以權利金作為給付內容,但土地地價稅及房屋稅等稅金由政府負擔,那麼在契約的精神上政府對於權利金總收入,基本上是不得低於所有稅金的總額的。有疑問的是BOT案設定土地地上權給承攬的私人公司,但是地上權房屋是屬於建商所有,所以在稅目上政府是不可能在契約約定內容中納入負擔此項稅金的。而且以民法地上權的規定精神中,是不能損及土地所有權人的物權所有權能權利的。所以基本上建商只能對於地上權不動產房屋標的設定抵押權,至於土地所有權的抵押權沒有權能提供參與BOT開發案下,其依據BOT開發案中的權力質權或土地的貸款抵押權,在政府的法律及經濟利益上都是可議的。也就是說沒有土地提供價值的回饋,就直接提供建商作為營建及營運貸款擔保,基本上再現狀BOT開發契約中是沒有提及的,所以除非是BOT案在營建過程中提供擔保及優惠,並且設定反向擔保物權權利,例如法定承攬抵押權以及工作物的權利質權,且在BOT開發案建設完成後塗銷土地抵押權,使建商僅得以建物所有權向銀行貸款抵押,而且政府還要設定地上物第二順位反向抵押權,否則建商就會在履約條件規範上吃定政府。法律專業適用上是很複雜的條件值,但是如果沒有把握法律賦予規範的基本價值,那麼就很容易發生財務上的重大爭議,也許政府BOT開發案在北市府的討論中還有新的答案,但是總希望在符合法治要求下做出正確的決定,這才是我們對於BOT政府開發案的新希望。

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