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【新聞疑義1511】柯p,買回「松菸文創」?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

台北文創昨(3)日就台北文創大樓爭議,與台北市正式攤牌。台北文創昨晚發布聲明,指北市府對台北文創的要求遠超出契約內容,台北文創已函文市府,希望終止合約,並建議市府「鑑價」後買回文創大樓。北市府發言人林鶴明表示,可以理解對方想法,後續還是要坐下來談,將交由文化局長倪重華和富邦談判。倪重華表示,若富邦確定不玩了,會在今天與市長柯文哲報告,討論是否由北市府買回。台北文創與台北市府有關台北文創大樓爭議再起,台北文創之前曾表示「請市府照價買回」,但都只是口頭隔空放話。台北文創昨天的聲明,顯示雙方已正式攤牌。台北文創表示,北市府對台北文創的要求期待,「甚至超出法律所賦予締約雙方的責任和義務」;台北文創迫於無奈,做出希望能終止合約的決定。台北文創並在函文中建議北市府「鑑價」買回文創大樓,與之前所說希望「照價」買回的用詞不同。據了解,這一字之差,也清楚表達富邦不想爭議再生風波的態度,才會希望由北市府自己找第三方鑑價。台北文創表示,若加計原始建築成本及後續重增置成本,富邦集團共斥資101.1億建文創大樓。台北市文化局日前無預警發函,要求台灣大哥大總部在上周五前遷出一個樓層、約1,500坪,引爆台北文創與北市府間最新爭議。台北文創指出,文創大樓在2013年5月啟用時,辦公空間租金按當初BOT(興建營運移轉)契約核定為每月每坪2,200元,且台北文創無權調整。因招商不如預期,為不影響北市府營運權利金收入,台北文創才協調母公司、台灣大哥大集團承租閒置樓層,並在去年初遷入,台灣大不但要付租金,且位在北市基隆路的企業總部資產,還為此閒置至今。台北文創強調,台灣大是合法進駐,且已願意配合搬遷;但文化局卻推翻前市府團隊的公告,逕自認定台灣大非文創產業,並對台北文創處以懲罰性違約金每天5萬元,台北文創深表遺憾,希望終止合約。

為推廣文創產業,北市府在2005年開始推動「松山菸廠文化園區BOT案」,但推出後爭議不斷,先是得標廠商誠品的最優申請人資格遭撤銷,富邦得標後又屢遭外界批評租金貴、商業設施多。台北市長柯文哲上任後,一句「社會觀感不好」更成為壓垮台北文創大樓最後一根稻草,雙方歷經四度談判,最後仍宣告破裂。占地約3,630坪的「台北文創大樓」,2009由富邦集團和台灣大哥大合資的台北文創開發公司得標,興建總經費七十四點一億元,前年開始營運,開發權利金共13億元,分十六期繳交,每年須繳市府7,300多萬元,每年總收入的千分之五還將作為營運權利金。但台北文創大樓營運以來,屢遭外界質疑商業氣息太重,不僅有市議員批評台北文創辦公室每坪租金約二千二百元,但周邊民間辦公室一坪僅要一千二百元至一千七百元,且還有承租坪數門檻限制,文創業者租不起。權利金太低也是一大問題,另外還有市議員質疑台北文創大樓名為扶植文創產業,但進駐者大多和文創無關,內部充斥旅館、餐廳、精品街等商業設施。此外,去年底才開始試營運的誠品行旅,由於之前遲遲未開幕,也遭市議員質疑無法收取營運權利金,北市府等同賤租市產。柯文哲上任後,因松菸文創案,和富邦金控董事長蔡明忠會面,會後說自己查過法律文件,「一切都合法,但社會觀感不好」,要蔡回去好好想想。北市文化局在今年一月召集都發、財政、法務、研考等四局長,和台北文創公司進行談判,針對長期以來「社會觀感不佳」進行「增補協議談判」,談判內容包括權利金調高、進駐廠商類型。相較於北市府和遠雄談判時的劍拔弩張,文化局長倪重華多次對外表示協商「順利」。不料月初卻傳出,早在上月雙方歷經四次談判後未果,宣告破局,台北文創公司更在昨天正式發出聲明稿,「建議」北市府可考慮鑑價買回文創大樓,雙方朝合意終止契約的方向進行協商(經濟日報104年5月4日報導: 柯文哲:松菸文創合約今天上網 準備買回)


【疑義】

一、台北市政府尚難以依促進民間參與公共建設法第52條第1項規定,終止投資契約

按促進民間參與公共建設法第52條第1項固規定「民間機構於興建或營運期間,如有施工進度嚴重落後、工程品質重大違失、經營不善或其他重大情事發生,主辦機關依投資契約得為下列處理,並以書面通知民間機構:一、要求定期改善。二、屆期不改善或改善無效者,中止其興建、營運一部或全部。但主辦機關依第三項規定同意融資機構、保證人或其指定之其他機構接管者,不在此限。三、因前款中止興建或營運,或經融資機構、保證人或其指定之其他機構接管後,持續相當期間仍未改善者,終止投資契約。」,惟營運期間,依前開規定終止投資契約,除須一定程序外,須以民間機構於營運期間經營不善或其他重大情事發生為其要件。

本案,台北市政府縱認台灣大非文創產業,並對台北文創處以懲罰性違約金每天5萬元,惟非屬「於營運期間經營不善或其他重大情事發生」者,仍難以依前開規定終止投資契約。

二、台北文創不得逕行調整營運費率標準

又依促進民間參與公共建設法第49條:「(第1項)民間機構參與之公共建設屬公用事業者,得參照下列因素,於投資申請案財務計畫內擬訂營運費率標準、調整時機及方式:一、規劃、興建、營運及財務等成本支出。二、營運及附屬事業收入。三、營運年限。四、權利金之支付。五、物價指數水準。(第2項)前項民間機構擬訂之營運費率標準、調整時機及方式,應於主辦機關與民間機構簽訂投資契約前,經各該公用事業主管機關依法核定後,由主辦機關納入契約並公告之。(第3項)前項經核定之營運費率標準、調整時機及方式,於公共建設開始營運後如有修正必要,應經各該公用事業主管機關依法核定後,由主辦機關修正投資契約相關規定並公告之。」第3項之規定,經核定之營運費率標準、調整時機及方式,於公共建設開始營運後如有修正必要,應經各該公用事業主管機關依法核定後,由主辦機關修正投資契約相關規定並公告之。

所以,台北文創不得逕行調整營運費率標準至明。

三、照造價買回,恐有疑義;鑑價買回,或值得思考

另當事人間,基於促進民間參與公共建設法第2條:「促進民間參與公共建設,依本法之規定。本法未規定者,適用其他有關法律之規定。」之規定及契約自由原則,在未違反公益原則、公平合理原則或誠信原則(促進民間參與公共建設法第12條參照)下,合意終止投資契約,並非不可。

而且建築物及相關設施或設備(不含土地),除另有增值行為外,其總體價值,必定因折舊而降低。

是台北市政府合意終止投資契約,照造價買回,恐有疑義;照鑑價買回,或值得思考。

但買回,除花費不少外,台北市政府的經營或委外經營或合營,一定會更好嗎?台北市政府有此能力嗎?更能兼顧公益性與興利嗎?亦須一併思考。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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