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大陸土地制度簡介(三之三):居住權之概說

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


    居住權,業經物權法草案,明定於用益物權之列;在大陸或臺灣,大多數人對居住權均不是很瞭解,實有必要對其稍加介紹。

    居住權,為人役權(註一)之一種。所謂居住權,就是特定人因居住而使用他人房屋的權利(註二),居住權人依物權法草案第180條(註三)之規定,對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有佔有、使用的權利,其具有下列2點特徵。

一、權利主體為特定自然人、具有不可轉讓性及時間性

居住權,主要係源於贍養、撫養(註四)或福利分配的需要(註五)而產生,往往涉及一定的身分性,故居住權主體應為特定之自然人,法人或其他非法人團體不可以享有居住權;另由於居住權係為特定自然人之利益而設,因而自然人的生存期限,即為最長的期限,其權利隨權利人死亡而消滅,且因為係人役權之關係,而具有不可轉讓性。物權法草案第183條:「居住權不得轉讓和繼承」 及物權法草案第186條:「居住權的期限根據遺囑、遺贈或者合同確定;無法確定的,成年居住權人的居住權期限至其死亡時止,未成年居住權人的居住權期限至其獨立生活時止」,至為明顯。

二、權利客體為房屋及其附屬設施、共有部分,權利範圍以占有、使用為限,權利目的則限於居住

所謂居住權,乃是指特定人因居住而使用他人房屋的權利,故其權利客體主要為房屋,至於房屋之附屬設施或共有部分,乃助房屋效用之從物,在未脫離房屋單獨成為動產前,當屬居住權之客體。另權利目的應以居住為目的,權能亦應以占有、使用為限,至於收益之營業行為,自非屬居住權範圍,原則上應予禁止。物權法草案第183條第2款:「居住權人不得將居住的房屋出租」及第184條第2款:「住房所有權人應當保障居住權人對住房及其附屬設施佔有、使用的權利,居住權人對部分住房享有居住權的,可以使用該住房的共用部分」,自明。

以上係居住權之基本特徵,另物權法草案對居住權,除「第187條有關撤銷居住權(註六)、第188條(註七)及第190條(註八)有關居住權消滅、及第189條有關居住權補償或另行安置(註九)」之規定外,尚須注意是,第191條規定「本章規定的居住權,不適用因婚姻家庭、租賃產生的居住關係」,換言之,因婚姻家庭、租賃產生的居住關係(註十),均非此處所稱的居住權,自無物權法草案第180條以下之適用。  


【註釋】
註一:人役權,在羅馬法上與地役權並駕齊驅,其乃是指特定人以他人之物使自已使用之權利,參錢明星著,我國用益物權體系的研究,2004年5月26日刊於中國民商法律網。
註二:參錢明星著,我國用益物權制度存在的依據:二、我國用益物權體系的應有內容4.居住權。另程紀寒亦對居住權下同樣的定義,參氏著,居住權法律性質淺析,2005年4月1日刊於中國法院網。
註三:物權法草案第180條:「居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有佔有、使用的權利」參照。
註四:同註一。另物權法草案第181條:「設立居住權,可以根據遺囑或者遺贈…」亦可參照。
註五:參張東波著,公有住房使用權糾紛中有關問題探討。另物權法草案第181條:「設立居住權…也可以按照合同約定」亦可參照。
註六:物權法草案第180條:「居住權人有下列情形之一的,住房所有權人有權撤銷居住權:(一)故意侵害住房所有權人及其親屬的人身權或者對其財產造成重大損害的;(二)危及住房安全等嚴重影響住房所有權人或者他人合法權益的」參照。
註七:物權法草案第188條:「有下列情形之一的,居住權消滅:(一)居住權人放棄居住權的;(二)居住權期間屆滿的;(三)解除居住權關係的條件成就的;(四)居住權被撤銷的;(五)住房被徵收的;(六)住房滅失的。」參照。
註八:物權法草案第190條:「居住權消滅的,住房所有權人應當及時辦理登出登記」參照。
註九:物權法草案第191條:「因住房滅失,住房所有權人獲得賠償金的,應當給予居住權人適當補償;沒有獨立生活能力的居住權人,也可以放棄補償,要求適當安置,但因居住權人故意或者重大過失致使住房滅失的除外」參照。
註十:有關居住權與租賃權之區別,主要區別在於物權與債權之分,相關內容請參程紀寒著,前揭文。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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