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大陸土地制度簡介(三之二):宅基地使用權之無償性及一戶一處原則

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


大陸宅基地使用權之取得,均為無償取得,與土地承包經營權須付承包費(註一)、建設用地使用權須付出讓金等有償取得(註二),分明不同。之所以如此設計,論者對其理由有2種不同的說法,有謂「宅基地使用權的無償取得,係社會福利或者社會保障的體現」,但反對者認為「宅基地無償取得,是集體作為社會主義公有制形式的本質所決定的,其有義務為其成員提供至少是最基本的生活保障。而且,這也是基於對農民利益歷史補償的考慮」(註三)。本文認為,從物權法草案第158條觀之,似乎較承認反對者的說法,認為「集體組織有義務為其成員提供至少是最基本的生活保障。」,故規定「宅基地使用權人『依法享有』對集體所有的土地『佔有和使用的權利』,『有權自主利用』該土地建造住房及其附屬設施」。另從物權法草案第163條:「因鄉村公共設施和公益事業建設的需要,經縣級人民政府批准,本集體收回宅基地的,應當對宅基地被佔用的農戶重新分配宅基地;造成宅基地使用權人損失的,應當給予補償 」及第164條「宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅。對沒有宅基地的農戶,應當重新分配宅基地」中,亦明白指出「應當對宅基地被佔用及因自然災害等原因而沒有宅基地的農戶,重新分配宅基地」,以保障本集體組織內農戶最基本的生活條件。

另物權法草案,關於宅基地使用權,尚有一戶一處原則(註四)、宅地使用權與住房一體化原則(註五)、及時理變更登記或登出登記(註六)、未依法核准不得改變用途(註七)等規定,亦須注意。


【註釋】
註一:農村土地承包法第45條:「以其他方式承包農村土地的,應當簽訂承包合同。當事人的權利和義務、承包期限等,由雙方協商確定。以招標、拍賣方式承包的,承包費通過公開競標、競價確定;以公開協商等方式承包的,承包費由雙方議定」參照。
註二:物權法草案第147條:「建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用」、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第11條:「土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則,由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂」參照。
註三:參尹飛著,應當賦予宅基地使用權充分的可流通性,2005年09月19日,刊於住在杭州網www.zzhz.com.cn。   
註四:物權法草案第160條:「 農戶佔有的宅基地面積應當符合規定的標準。『一戶只能擁有一處宅基地』」參照。
註五:物權法草案第162條:「宅基地使用權人經本集體同意,可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶;住房轉讓時,宅基地使用權一併轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」參照。另有關土地使用權與建物一體化原則之說明,請參拙著,大陸土地制度簡介(三之一):土地使用權與建物一體化原則,刊於臺灣法律網http://www.lawtw.com
註六:物權法草案第165條:「已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,宅基地使用權人應當『及時辦理變更登記或者登出登記』」參照。相關規定,亦可於同法第151條:「 建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,應當向登記機構申請變更登記」及第156條:「建設用地使用權消滅的,出讓人應當及時辦理登出登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書」窺知。
註七:物權法草案第161條:「宅基地使用權人未經依法批准,不得改變宅基地用途」參照。另同法第131條:「禁止佔用承包地建窯、建墳或者擅自在承包地上建房等非法行為。未經依法批准,不得將承包地用於非農建設」,亦可資對照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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