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大陸土地制度簡介(三之一):土地使用權與建物一體化原則

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


在臺灣,「土地與建物一體化原則」是指「為避免土地與建物分離使用,而影響整體之效能,乃要求原同屬一人所有之土地或建物單獨移轉時,建物或土地亦須隨同移轉;或同一筆宗地上,分屬不同人所有之土地或建物移轉時,建物或土地權利人享有以同樣條件優先購買之權」而言。臺灣土地法第104條第1項:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」及公寓大廈管理條例第4條第2項:「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」,可謂土地與建物一體化原則之體現。

而在大陸,因土地屬國有或集體所有之關係,「土地與建物一體化原則」應修正為「土地使用權與建物一體化原則」,始符國情。現今法規中,城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第23條:「土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓」及第24條:「地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建築物、附著物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時,其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外」,均有所明定。更甚者,2審稿物權法草案第152條:「 建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分」、第153條:「建築物、構築物及其附屬設施的所有權人將建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的,建設用地使用權一併處分」及第162條:「宅基地使用權人經本集體同意,可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶;住房轉讓時,宅基地使用權一併轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地」等條文,更加落實「一體化原則」之普世價值。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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