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拍賣共有物之應有部分

文 / 邱雅文律師
【台灣法律網】


案例:

老王和老李感情非常深厚,為了退休之後,兩人還能繼續作鄰居,於是二人合夥各出資二分之一購買了一筆位於台北市郊區的土地,以便將來興建兩棟房屋,兩人不但可以作鄰居,而且還可以互相照料。孰料,老王因為幫小林作保,結果小林因為無法清償債務,銀行拍賣小林之財產後,不足清償之部分,銀行便對老王之土地進行拍賣,銀行應如何進行拍賣程序?


解答:

強制執刑法第一百零二條規定:「共有物應有部分第一次之拍賣,執行法院應通知他共有人。但無法通知時,不在此限。最低拍賣價額,就共有物全部估價,按債務人應有部分比例定之。」
土地法第三十四條之一第四項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。

本件中:

1、老王為小林作保,老王依據民法第七百三十九條之規定,於小林無法清償時,由老王代小林清償系爭債務,故銀行可以對老王之財產進行強制執行以清償債務。

2、老王名下之土地係與老李共同出資購買,老王於系爭土地之應有部分為二分之一,因此銀行可以拍賣之部分也僅有二分之一。

3、依據強制執刑法第一百零二條之規定,應有部分第一次拍賣前應通知共有人,其目的係為使他共有人知悉進行拍賣之事實,所以實務上通常僅需一次通知即可。至於依據土地法行使優先承買權之部分,必須等到拍定後,法院才會進行此一程序。

4、本件土地鑑價後,法院會將第一次拍賣期日通知老李,土地如果拍定後,執行法院便會通知老李,詢問老李是否願意以同一價格承購系爭土地,老李如果願意以同一價格承買,則法院必須將土地賣給老李。如果執行法院未通知老李,而直接讓拍定人移轉登記,因此項優先權,僅具有債權效力,故老李僅能請求損害賠償,不得主張拍定無效。

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作者簡介
邱雅文律師
現為台灣法律聯合律師事務所律師
曾任法官助理
律師高考、土地登記專業代理人特考及格

 

 

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