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最高限額抵押權對未來都更房市會怎樣

文 / 方承志
【台灣法律網】


最高限額抵押權對未來都更房市會怎樣

老屋都更無法一坪換一坪時,會發生:
(1)因為繼承自住屋價過高,造成現行660萬元繼承且都更自住免稅破功,而如果繼續維持免稅額度,因為貸款利息無法稅率重複抵免,成為「利息支出」損失,而可以抵銷所得稅的最高限額抵押權限額損失利息,而銀行貸款會計及法律意義上就會衝突,因為銀行「基礎(660萬元內)利息收入」,則成為「(最高限額)抵押權物權使用孳息」,而使得抵押物權包含實質物權孳息本身,而不是間接擔保額度的債權,而使得二個不同債權及物權契約結合成一個物權契約,而完全改變契約法律性質與物權效力。
(2)因為都更實際變換市價權利價值,將部分成為建物建造成本投資的「替換」,而「建造成本」不是「原始成本」時,是無法計入原來市價成本,而反而是「成本支出」,於是其「(交易或新市價)差價」反而成為二稅合一課稅標的,而其貸款成數反而因此大幅度授信下降,而最高限額抵押權反而因為「差額交易風險」,而有再度評估實際適用條件必要了,否則房貸授信必然大幅降低,甚至影響房市正常發展。
(3)因為「(房屋買賣)仲介費用」自2018年起要單獨課營業(及所得)稅,而對仲介業者不再是「勞務酬勞」,而是轉換為「營業費用收入」,於是稅基基礎改變下其仲介勞務服務成本費用也將改變,必將提高仲介勞務收入費用,而房屋買賣原「仲介外付」會計作業將成為「買賣成本」加入屋價,而不會成為屋價貸款成數計算範圍,將增加實務銀行及最高限額抵押權問題:
【1】仲介勞務服務費用成為最高限額抵押權計價貸款契約法律效力範圍,而且成為強制執行物權優先費用分配及保障標的。
【2】銀行在物價實際成本價格與市價之間,原最高限額抵押權是改為「市價成數計算」,將可能因為有利益低價房屋買賣,而審核「選擇改為實際成本價格成數計算」,否則將形成利用最高限額抵押權最高市價超貸的弊端。
【3】原來最高限額抵押權因為都更權利變換實施計畫,成為選擇「折換所有權持分」,或是「都更權利變換契約【物權】權利」,包括「原所有權人選擇繼續付貸款不加入都更,或是停止付款轉作都更權利變換實施計畫契約內容」,而因為原最高限額抵押權已付貸款給原所有人,實際上原所有人在現有法律制度下是難於享受全部都更權利的,這才是今日都更面臨整合的困難,而需要以法律統一規定處理原都更所有權人的權利維護了。

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