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「(大)公設」買賣不計價後買賣及使用問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


「(大)公設」買賣不計價後買賣及使用問題

2018年14日左右看了新聞報導,大陸某集合豪宅豪華公設,被鄰近平民住宅抗議要求開放使用,這同時也凸顯臺灣房屋使用現況:
(1)自從2017年年中臺灣開始房屋買賣制度對公設不計價後,2018年起將發生「土地與房屋計價制度改變問題」:
【1】土地持分是空地價格的公告市值計算課徵地價稅。
【2】房屋最低價值是改革為:公式計算上3:7的屋價以上。
【3】土地增值稅降低,而「使用實坪買賣制度」二稅合一所得稅提高。

(2)獎勵容積率舊制是成為建商土地房屋所得,舊制「大公(設)」是住戶付費取得,並不會發生大陸的其他社區住戶要求使用權利問題。
(3)房屋大公不計價買賣新制後,新建照建商必須從售屋款中付費建築大公設施,其會計帳目及所有權法律基礎是完全改變及權利不同的。而其差異是獎勵容積率移轉大廈(大公)公共設施比率或規定如何?是會計上「非成本換價費用支出」與「成本支出」衡量問題,與其他社區是否有權使用「開放空間的主張權利範圍問題」,這才是2018年大廈社區使用新制度的問題所在。

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