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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

買屋付了訂金,發現瑕疵賣主未告知,該怎麼辦?

文 / 黃育杉
【台灣法律網】


我是買方,經由仲介與賣方簽訂了房地產買賣契約書,契約書上明文約定買方應於完稅後3日內,給付第二期款給賣方,但當我找來設計公司時發現房子有滲漏水,是原先賣方沒有告訴我的,我該怎麼辦?此時,我可以拒絕付款嗎?
我想請問:

買方是否可以因為房屋有滲漏水之情形而拒絕付款?

如果房屋的滲漏水情形,非常嚴重,客觀上已屬賣方就出售的房屋有『重大瑕疵而不事先告知』者,買方可以依法主張『解除契約』。

民法關於買賣瑕疵的規定,除重大瑕疵未告知情形,得解除契約外,情況如果不甚嚴重,買方僅得請求『減少價金』(瑕疵情況嚴重與否,須依客觀之情形分別判斷,如果買賣雙方有爭議,難免須透過訴訟的方式解決,由法院判斷)。

在實務上,有買方主張解除契約,賣方主張『瑕疵已告知』,或『價格已較一般為低,已針對瑕疵部分自行減價出售』等理由抗辯;此部分之房屋買賣爭執問題,也是『房地產買賣契約書未明確詳細載明所可能發生的』。

舉例而言,買方的作法,可以從「賣方應出示建築技師或土木技師,或水電技師等專業鑑定文書,證明房地並無通常效用之瑕疵」,作為訂定契約時的重要參考;在賣方的理由方面,通常以『現狀買賣』表示『經過買方多次看屋,買方均無提出任何異議』等等理由。筆者認為,賣方所謂的『現況買賣』,是否包括瑕疵的告知?應以契約上是否明確記載為主要的證據判斷。

通常如果委託較專業、可信賴之仲介商出售房屋,仲介商為了避免事後糾紛,會建議賣方先自行修繕後再出售;如果仲介商沒有提醒,瑕疵又是不易發現,屋主可能會採取不主動告知。

從上面的諸多討論,買賣房屋如果有『不告知的瑕疵』,嚴重與否的判斷,即是客觀、又是主觀的問題,牽涉買方要不要繼續依約給付尾款的決定,問題可謂複雜,所以,買屋看屋的『瑕疵檢查』與『瑕疵告知』是非常重要的實務問題。 

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作者簡介
黃育杉
〔國家賠償部落格http://tw.myblog.yahoo.com/lawyer162153/〕版主
國立臺灣大學法律系畢業

 

 

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