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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

買沒多久的房子,出現了瑕疵怎麼辦?

文 / 黃育杉
【台灣法律網】


<案例>

嚴先生好不容易辦好了貸款,自己也拿了一點自備款,買了乙戶房屋,卻在交屋後不久,房子內就發生嚴重的漏水現象,嚴先生向賣主反應後,對方竟然推說不知道,日後卻一直迴避該漏水問題,甚至時常是避不見面。嚴生生該怎麼辦?


<說明>

—買受房屋漏水,須先視房屋之屋齡而定,若是才剛建好沒多久的房屋,絕對不應有漏水之瑕疵出現才對。若是中古屋,買方應向賣方確實詢問清楚,或仔細觀察房屋是否有類似之施工跡象,甚至於是賣方利用覆蓋式的裝璜,掩飾漏水,或掩飾曾經修漏的痕跡。最妥善的方法,就是在買賣契約裡,就買方所關心關於房屋是否存在有重大瑕疵之事項,逐一表列,要求賣方具體表示回覆「是」或「否」。或以抽象表示「本契約之房屋標的,於交屋前,絕無令買方無法接受之重大瑕疵」。

上開關於買受房屋詢問是否有重大瑕疵之具體表列與抽象表示的優劣,在於:(1)具體表列者,恐有掛萬漏一之虞;(2)抽象表示者,則對於何謂重大瑕疵,恐生雙方認知上之爭執。此問題的作用,在於民法第三百五十五條的問題。民法第三百五十五條規定「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責;買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」因此,不論是具體表列,或抽象表示,將來的爭執點,就自於出賣人『故意不告知』(即刻意隱瞞)的問題上。

買受房屋出現瑕疵,買受人可先對賣方寄發「催告限期修繕」之存證信函,如果賣方依然置之不理,可以將房屋瑕疵狀況拍照存證,可先自己找人修復(記得須保留修繕費用的單據),再持相關證據及支出費用單據,向賣方求償。

依據民法關於買賣之物若有瑕疵,買方得請求「解除契約」或「減少價金」;民法第三百五十九條即規定「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得減少價金。」;若出賣人曾經就買賣物之瑕疵與否作出保證之意思,則依民法第三百六十條規定「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者,亦同。」

消費者買到瑕疵屋,可以要求建商負責處理的法律依據,包括《民法》第三百五十九條「物之瑕疵擔保效力─解約或減少價金」,本條規定買賣因物品有瑕疵,而出賣人應負擔保責任的話,買受人得解除契約或請求減少價金。

另外,應注意的,是買方因瑕疵通知賣方後,若賣方仍不處理者,買方應於通知後六個月內起訴。否則,其請求權將因時效經過而失權;依民法第一百二十九條規定意旨「消滅時效,因請求而中斷」,買方因物之瑕疵向賣方寄發存證信函之表示,即屬民法上之請求。又民法第一百三十條規定「時效因請求而中斷者,若於請求後六個月內不起訴,視為不中斷。」 

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作者簡介
黃育杉
〔國家賠償部落格http://tw.myblog.yahoo.com/lawyer162153/〕版主
國立臺灣大學法律系畢業

 

 

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