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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

有效運用共共設施保留地,作為遺產規劃

文 / 劉進福
【台灣法律網】


例:甲中年喪偶,育有二子一女,均已成年;今年逾七旬,名下計有商業區土地共八筆,已公告現值計算合計達8千萬元,市價逾4億元;房屋四棟,已評定現值計算合計達4佰萬元,市值逾6千萬元,另金融相關存款合計6千萬元。

試問:甲如何有效且合法降低遺產稅之衝擊?
 

按現行遺產及贈與稅法明定:被繼承人逝世時,免稅額惟七佰萬元,喪葬費一佰萬元,生存隻被偶扣除額四佰萬元,繼承人為直系血親卑親屬,每人可扣除四十萬元,遺產之計算土地以公告現值或評定標準價格為準,房屋以評定標準價格為準,所以可以知悉,甲之遺產合計為一億四千四佰萬元,免稅額及扣除額合計為九佰二十萬元。故甲應納遺產稅為五千二佰八十九萬三千元;且需現金一次繳納。問題是如果甲生前有作規劃,是否必須繳納此數額之遺產稅呢?

依據遺產贈與稅法第三十條第二項規定,遺產稅應納額再三十萬以上,納稅義務人卻有困難,不能一次繳納現金時,得於前項規定繳稅期限內,向該稽徵機關申請分十二期內繳納,每期間閣以不超過二個月為限,並惟以課徵標地物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。所以甲之遺產如不願意現金繳納,則必須確有困難,此之所謂“確有困難”係指遺產內無現金或約當現金作為判斷準據;本件甲有存款$六千萬,故非屬繳納有困難。

此外,我們不妨留意都市計畫法第五十條之一規定:公共設施保留地,同繼承免徵遺產稅。所謂“公共設施用地”,係指都市計畫地區範圍內所設置之道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民間航空站、停車場所、河道,及港埠用地、學校、社教、體育場所、市場、醫療、衛生機關及機關用地、上下水道、郵政、電信、變電所…及其他共用事業用地及都市計畫法第四章規定之其他公共設施用地。所謂“保留地”係指尚未徵收之公共設施用地。

在稅務機關核徵遺產稅時,公共設施保留地,屬課徵標的物,列入遺產總額,但可以從遺產總額中全數扣除免徵遺產稅。換言之,甲如有公共設施保留地現值四千萬元,雖然計入遺產總額內,但仍能從遺產總額內扣除四千萬元。

所以甲生前將現金六千萬元,其中三千萬元購買公共設施保留地,按目前市價為公告現值之佰分之二十計算,甲花費三千萬元現金,取得公告現值四億五千元的公告設施保留地;此時我門回頭檢視甲的總遺產為二億六千四佰萬元,但其中一億五千萬元的公共設施保留地,屬免徵遺產稅,所以甲應納遺產稅為:三千七佰八十九萬三千元正。此時,甲之繼承人如要申請實物抵繳,必須先行就現金三千萬元繳納後,所剩不足之遺產稅款申請事物(公共設施保留地)抵繳。

此外,遺產贈與稅法亦明定,遺產中做農業使用之農業用地及其地上農作物由繼承人或遺贈人承受者,自遺產總額中扣除土地及地上農作物價值之全數,免徵遺產稅;所謂“農業用地”係指非都市土地或都市土地農業區,保護區範圍內,依法攻下列使用之土地:(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貿場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(三)農民團體與合作農場所直接工農業使用之倉庫、冷凍庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貿場、檢驗場等用地。所謂“農業使用”係指農業用地符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定,並實際供農作、森林、養殖、畜牧及設置相關之農業設施及農舍使用而未閒置不用,基於農業用地已放寬無具農民身分之資格始可購買農地,所以凡是自然人以自有資金購入農業用地,均得申請免徵土地增值稅。目前農業用地,市價遠高於公告現值,所以甲如以現存之現金三千萬院購入公告現值一千萬元之農業用地,此時我們在計算甲之總財產合計為二億四千四佰萬元,其中一億五千萬元之公共設施保留地及一千萬元之農業用地,得自遺產總額中全數扣除,所以甲預計應納之遺產稅款為二千五佰一十六萬一千元正。此時,甲名下已無現金或約當現金,且應納遺產稅款三十萬元以上,屬於繳納確有困難,其繼承人得申請以課徵標的物,以實物抵繳;在此我們進一步說明,甲之繼承人自甲之遺產中,無論是商業區土地,或房子,或公共設施保留地,或農業用地申請實物繳納。此時抵繳之價值計算,係以繼承年度土地之公告現值計算。所以似以公共設施保留地抵繳遺產稅最為有利。

此時,我們再須計算甲之總財產二億四千四佰萬元扣除應納遺產稅二千五佰一十六萬一千元正(公共設施保留地之價值),繼承人實際取得之財產為二千一佰八十八萬三千九佰元正,繼承人繳稅後,遺產不減反增,前後對照,不難發現公共設施保留地有其特殊性。然而,我們仍要留意並非公共設施保留地,即永久不會變更編定,依據都市計畫法規定,都市計畫經發布實施後,不得隨時任意變更,但排定計畫之機關,每五年至少應通盤檢討一次,依據發展情況,並參2/5人民建議做必要之變更,對於非必要之公共設施保留地,應予撤銷並變更其使用。所以甲取得公共設施保留地及農業用地之不計產,應隨時留意各筆土地之變更與否。

最後我們必須提醒諸君以上實例僅是架設甲之總財產在某一時間點之資產,實際上甲之總財產是動態的,逐年增加。另外,除購入公共設施保留地、農業用地外,尚有信託、保險、贈與等相關遺產稅合法節稅方式。

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作者簡介
作者:劉進福
E-mail:dio0913@gmail.com
現職:
千代田開發有限公司
東吳地政士事務所
地址:高雄市鼓山區明華路317號15樓之1
TEL:07-5534578 fax:07-5526045
學歷:
東吳大學法律系
中山大學學士級會計系學分班
高雄大學法律研究所碩士學分班進修

 

 

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