設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:206872 瀏覽總數:519104438
文章總數:206872 瀏覽總數:519104439
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



【課程訊息】臺北市萬華社區大學第109-1期課程:刑事訴訟法案例實務(上)(講師:劉孟錦 律師)(109年3月4日開課)
【課程訊息】臺北市大安社區大學109年春季班課程:契約法逐條釋義與案例(二)(講師:劉孟錦 律師)(109年3月3日開課)
不能未遂之成立(最高法院108年度台上字第4191號刑事判決)
【林蕙瑛專欄】聚少離多成了感情的慢性毒藥
臺灣人的劣根性-從小明和陸配的故事說起!
最高行政法院大法庭統一法律見解之108年度大字第2號裁定新聞稿
最高法院刑事大法庭108年度台上大字第2306號加重詐欺案件新聞稿
【林蕙瑛專欄】走出三角關係
行政院令因應中國大陸新型冠狀病毒肺炎疫情,暫停實施金門.馬祖.澎湖與大陸地區間之客運船舶往來
不能未遂之成立(最高法院108年度台上字第4191號刑事判決)
歡迎蘇貞昌改口,鼓勵大家戴口罩!每戶致贈口罩!
【林蕙瑛專欄】井水不犯河水
「正當防衛」,殺人也不必定罪!
指責「完全走樣」過當,「下不為例」可能違法?
【林蕙瑛專欄】與女友討論約會分擔開銷的議題
白衣鬪士-長夜慈母
【林蕙瑛專欄】豎立專業形象,維持個人素養
【林蕙瑛專欄】迷戀飲料店老闆娘
司法院大法官釋字第788號「廢棄物清理法回收清除處理費案」解釋摘要
囤積口罩、哄抬價格,應負刑責

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

消費者購買預售屋無力繳款,建商可否沒收已繳全部價款?

文 / 劉孟錦律師
【台灣法律網】


【案例事實】

先生與太太共同經營一家小吃店,夫妻倆省吃儉用,好不容易在一年前訂購了一間預售屋,兩年來共繳交了工程期款三百多萬元。最近先生因互助會被會首倒會,無力再繼續繳款。建設公司催告後,依買賣契約書的約定,通知王先生因違約而沒收已繳交的全部價金三百多萬元……………

 


【問  題】

一、預售屋承購戶無力繳款,建商可否依約沒收已交價金?
二、如果承購戶認為建商沒收已繳全部價金不合理,有何救濟之道?

三、法院核減違約金的標準如何?

四、內政部制定的「預售屋買賣契約書範本」,對此違約金的問題,有何特別規定?



【解  析】

一、預售屋承購戶無力繳款,建商可否依約沒收已交價金?

消費者向建設公司購買預售屋,並依雙方所簽訂買賣契約之約定,分期繳納工程期款,如果嗣後承購戶無力繳款,建商通常會要求依照買賣契約的規定,將消費者已繳交的價金全部沒收,充當違約金。這種作法,因為在雙方所簽的買賣契約中,已經以契約預定違約金,於承購戶違約不繳款時,即將已繳價款作為違約金,則建商於承購戶違約不繳款時,依據契約的約定,將承購戶所繳交的價款沒收抵作違約金,尚非於法無據。

 

二、如果承購戶認為建商沒收已繳全部價金不合理,有何救濟之道?


預售屋承購戶無力繳款,建商依約雖然可以將承購戶已繳全部價款沒收抵作違約金,但是如果承購戶認為建商沒收已繳的全部價金並不合理,此時承購戶之救濟之道如下:

1.可先向建商談判,誠意洽商,請求建商代為出售並自行負擔銷售費用,或請求建商返還部分已付價金。

2.如建商仍主張沒收已付全部價金,在訴訟過程中可以主張核減違約金,法院也可以依職權主動酌減違約金。

3.承購戶也可以逕向法院起訴請求法院核減違約金,請求建商返還不當得利。

 

三、法院核減違約金的標準如何?


在預售屋的交易過程中,承購戶配合工期而分期給付價款,如果依建商在買賣契約中所訂定的沒收全部價金條款,買受人一旦違約時,則承購人繳交價款少,縱使違約情節嚴重,沒收金額卻減少;同樣地,如繳交價款愈多,雖然違約情節輕微,但是被沒收的違約金反而增多。最高法院認為這項沒收價金條款顯失公平合理,法院仍可基於職權,就承購戶若未履行契約,建商得享受之一切利益,作為衡量標準,並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,主動酌減承購戶的違約金。

 

四、內政部制定的「預售屋買賣契約書範本」,對此違約金的問題,有何特別規定?


內政部為維護預售屋的交易秩序,制定了「預售屋買賣契約書範本」(中華民國九十年九月三日內政部台(九十)內中地字第九0八三六二八號公告修正,行政院消費者保護委員會第八十次委員會議通過),對於預售屋違約金的問題,規定買方違反有關「付款條件及方式」之規定者,賣方得沒收依房地總價款最高不得超過百分之十五計算之金額,但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。這項規定,對消費者較為有利,因此消費者在與建商洽商或訴訟時,可要求依照內政部所制定的契約書範本條款,主張買方違約未依付款條件付款,賣方所得沒收之價款最高以依房地總價款百分之十五計算之金額為上限,以爭取自己的權益。

   

   

參考法條

民法

第二百五十一條

債務已為一部履行者,法院得比照債權人因一部履行所受之利益,減少違約金。

第二百五十二條

約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師
台灣法律網 主持人
台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Law104@gmail.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

 

 

本單元最新10篇文章
就合併出賣之非共有土地部分,是否享有優先承購選擇權,或必須一併承購,應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項,具體觀察判定之(最高法院107年台上字第2434號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
在借名關係存續中,出名人將該財產設定抵押權登記予第三人,是否為無權處分?(最高法院108年度台上字第1744號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
因土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害,向地政機關請求國家賠償之消滅時效起算時點?(最高法院108年度台上字第814號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
買賣契約約定「買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生」之認定?(最高法院107年台上字第2093號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物之分割方法,第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當,得否為一部維持一部廢棄之判決?(最高法院108年度台上字第812號民事裁定) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
民法第425條之1規定,係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係,必係土地或房屋讓與後方生有無法定租賃權之問題(最高法院107年度台上字第1379號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
關於命一造當事人辦理所有權移轉登記之確定判決,尚須他造當事人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後,始能取得所有權,在辦妥所有權移轉登記前,仍不得以共有人身分,參與共有物之分割(最高法院107年度台上字第532號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購裁判選輯暨簡評(一)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意