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先下手為強,後下手遭殃?──論時效取得地上權

文 / 劉孟錦律師
【台灣法律網】


可參考拙文

【案例事實】

  阿土伯的兒子志明與女友春嬌,從小青梅竹馬一起長大,眼看這小倆口濃情蜜意,春嬌又溫柔體貼,阿土伯倆佬打心眼裡喜歡這個「準」媳婦。明年志明就要退伍了,阿土伯打算為他們完婚,並準備為他們蓋一間透天房子當做他們的新居。

  那塊土地被陳火旺在上面蓋了房子住了幾十年,阿土伯要他拆屋還地,陳火旺硬是不答應,還向地政事務所申請地上權登記。真是晴天霹靂,究竟誰有理?……


【律師說法】

一、按占有人以行使地上權的意思,和平、繼續、公然以有建築物、工作物或竹木為目的,而使用他人的土地,經過法定期限(於開始時為善意並無過失者,須和平繼續行使十年;如占有之始非基於善意,即須和平繼續行使二十年)完成時效後,得依民法第七七二條準用民法第七六八條至七七一條規定,向登記機關請求登記為地上權人。日前實務上辦理時效取得地上權登記,係依土地第五十四條及土地登記規則第一一八條規定辦理。

二、惟因時效而取得地上權之人,不過只是有此請求權而已,並非當然取得該不動產之地上權(註一),在未依法登記為地上權人以前,占有人仍不得據以對抗土地所有權人,而謂其非無權占有(註二)。故如占有人雖已因時效而取得地上權之登記請求權,在未依法請求登記為地上權登記以前,如土地所有權人本於所有權之權能,依民法第七六七條規定,請求占有人拆屋還地,占有人仍不得據以對抗土地所有權人(註三),此時占有人即會遭受拆屋還地的判決,應予注意。

三、又占有人因時效而取得地上權登記,以已具備時效取得地上權之要件,向該管地政機關請求為地上權登記,如經地政機關受理,則受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件,為實體上裁判(註四)。故如占有人主張因時效而取得地上權登記為請求權,以已具備時效取得地上權之要件,向該管地政機關請求為地上權登記,地政機關受理後(實務上現申請時效取得地上權登記,申請人應先行申請「地上權位置勘測」,申請勘測時,可連件申請地上權登記),經土地所有權人於土地法第五十八條所定公告期間(不得少於十五日)內提出異議,地政機關乃依同法第五九條第二項規定予以調處,嗣土地所有權人不服調處,於接到調處通知後十五日內提起訴訟,請求其拆屋還地,此際受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件,為實體上之裁判。如法院認占有人已具備時效取得地上權之要件,法院即會駁回土地所有權人請求占有人拆屋還地的請求。

四、結論

(一)本件陳火旺無權占用阿土伯的土地建屋居住數十年,在陳火旺未依法請求為地上權登記前,如阿土伯先向法院起訴請求陳火旺拆屋還地,陳火旺即不得以時效而取得地上權為理由,而主張非無權占有,亦即法院將會判決阿土伯勝訴,陳火旺應拆屋還地。

(二)如陳火旺先向地政機關請求為地上權登記,經地政機關受理後,阿土伯縱使依法提出異議或向法院起訴請求拆屋還地,此時,法院仍應審酌陳火旺是否具備時效取得之要件,如法院認定符合時效取得地上權之要件者,阿土伯拆屋還地的請求會遭駁回。當然,如法院認定陳火旺不具備時效取得之要件時,法院仍會認准許阿土伯請求拆屋還地的請求。

【訴訟小祕訣】

(一)如果有人占用你的土地,在上面蓋了房子住了幾十年,千萬不要心軟,應立即向法院起訴請求他拆屋還地,還可以請求返還占用土地的不當得利。

(二)如果你占用別人的土地,在上面蓋了房子住了幾十年,情理上雖然說不過去,但是法律規定你有時效取得地上權登記請求權,你應立即請個專業律師或代書(地政士)向地政事務所申請地上權登記。

(三)上述情形,地主與占用人間,誰的動作快,誰就可能是贏家。正所謂「先下手為強,後下手遭殃!」可別讓您的權利睡著了!


註一、最高法院65年度台上字第1709號判例參照。
註二、最高法院69年第五次民事庭會議決議。
註三、最高法院88年度台上字第289號判決參照。
註四、最高法院80年度第二次民事庭會議決議。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師
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