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學生租的是「違建」,怎麼辦?

文 / 黃育杉
【台灣法律網】


<網友問>

我是學生,最近要租屋,請問一般我們簽訂的合約,簽完就算有效嗎?還是一定要到法院公證才具法律效力;另外,鐵皮屋(在空地上加蓋的,應該是違建)拿出來租人,是否違法?


<答>

一、租賃房屋簽約,是否應辦理公證?

  目前,法令並無強制規範房屋租賃應行公證之規定;但當事人為求慎重,合意辦理租約公證者,仍得向房屋所在地法院公證處辦理,並不禁止;然租約辦理公證,有何意義?

在實務上,當事人考量,因契約之他方將來有違約之虞,而以「得逕為強制執行」之意旨,載入公證書內者,乃針對將來爭執或訟爭之便宜措施,即使公證書內未載明「得逕為強制執行」,或租約未辦理公證者,並不影響當事人間租賃契約之存在與法律效力。

二、違建可以出租嗎?

  違建,屬違反公法上義務,而應行排除(拆除)之標的,於違建尚未拆除前,仍屬違建建造者之財產,自得為租賃之標的。

  然而,所租房屋是否為違建,若非明顯,一般人尚難判定;網友所述所租房屋為鐵皮屋,客觀上應屬違建,且為當事人雙方所明知。

  違建,有將來被拆除而使租賃標的滅失之虞,而造成出租一方不能完全履行租約義務之違約情事;因此,通常,當事人得約定「非可歸責於承租方之事由,致租賃標的滅失者,承租方得終止租約,如因此致承租方受有損害,出租方並應負損害賠償責任(通常此損害賠償,是指承租方於剩餘租約期間,須另尋找房屋居住之費用)….。」以為將來之因應。

  如上所論,若房屋之違建事實,係客觀明顯,且為承租方所明知;房屋因違建而拆除,承租方應僅具終止租約權(因租約於租賃期間終止,得免除剩餘租期給付租金之義務),應無損害賠償請求權。

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作者簡介
黃育杉
〔國家賠償部落格http://tw.myblog.yahoo.com/lawyer162153/〕版主
國立臺灣大學法律系畢業

 

 

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