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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 土地登記專欄

土地登記專業代理人有何法律責任?

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例事實

古苓將其所有就座落台北市大安區和平東路二段某房地連地下二樓之車位一位,委託河馬房屋仲介股份有限公司居間銷售,嗣因買方僅願承買前揭房地,而不願購買停車位,故分開成交,把車位售予該大樓之區分所有權人。本件產權移轉事宜,買賣雙方同意共同委任曾擦進代書辦理,孰知曾代書因疏於注意,竟將車位之土地持分(萬分之五二)一併移轉於承購房屋但未購買車位之買方,並辦畢抵押權設定予貸款銀行在案,試問出賣人可否對人如其名“真差勁”之曾代書訴請損害賠償?


解析

壹、行政責任

按土地登記專業代理人受委託辦理各項業務,不得有不正當行為,或違反業務上應盡之義務。專業代理人違反前項規定致委託人或利害關係人受損害者,應負損害賠償責任。又專業代理人,不得有左列之行為︰
一、違反法令執行業務。
二、允諾他人假藉其名義執行業務。
三、以不正當方法招攬業務。
四、明知為不實之權利書狀、印鑑或其他證明文件而向地政事務所申辦登記。土地登記專業代理人管理辦法第二十條及第二十一條分別定有明文。而違反此一規定者,應予申誡或停止受理其代理申辦之土地登記案件,或除名。

貳、民事責任

按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任;故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,亦同。違反保護他人之法律者,推定其有過失。民法第一百八十四條定有明文。又怠於業務上應盡之注意,致損害他人權利者,應負賠償責任。至賠償之數額,自應視其實際所受損害之程度以定其標準,如實際確已受有損害,而其數額不能為確切之證明者,法院自可依其調查所得,斟酌情形為之判斷。最高法院十八年上字第二七四六號判例著有明文。本件曾代書未盡善良管理人之責任,應注意、能注意、而不注意土地持分確實之情形,將非買賣之標的物移轉於買受人,顯對出賣人造成損害,故應負侵權行為損害賠償責任。

參、刑事責任

按偽造、變造私文書,足以生損害於公眾或他人者,處五年以下有期徒刑。又為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役、或科或併科一千元以下罰金。刑法第二百十條及第三百四十二條分別定有明文。惟刑事責任與民事責任最大不同點在於行為人需主觀上有犯意(即故意)、客觀上有犯行(即犯罪行為)。若僅係過失,則需該法條有明文處罰過失犯者,始得適用。本件曾代書未詳察土地持分之實際比例,即辦理產權移轉,惟就承買人而言係屬不當得利,按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。民法第一百七十九條定有明文。故若買賣契約書上買賣標的物未載明車位之土地持分時,則承買人應依不當得利之法則返還該逾越之部份;惟若契約書上已載明包含車位之土地持分時,則不適用不當得利之法則,此時則應由曾代書負侵權行為損害賠償責任。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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