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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

《今日看新聞學法律~房東太熱情,邀房客齊修佛》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉及「隱私權」「租賃權利與義務」及「妨害自由」等法律問題,兹說明如下:
一、隱私權之内涵及其限制
(一)釋字第603號解釋
按隱私權,尤其是自主控制個人資料之資訊隱私權,已為釋字第603號解釋所肯認,並指出:
1.維護人性尊嚴與尊重人格自由發展,乃自由民主憲政秩序之核心價值。隱私權雖非憲法明文列舉之權利,惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整,並為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制,隱私權乃為不可或缺之基本權利,而受憲法第二十二條所保障 (本院釋字第五八五號解釋參照) 。
2.其中就個人自主控制個人資料之資訊隱私權而言,乃保障人民決定是否揭露其個人資料、及在何種範圍內、於何時、以何種方式、向何人揭露之決定權,並保障人民對其個人資料之使用有知悉與控制權及資料記載錯誤之更正權。
3.惟憲法對資訊隱私權之保障並非絕對,國家得於符合憲法第二十三條規定意旨之範圍內,以法律明確規定對之予以適當之限制。
(二)已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之公民與政治權利公約第17條:「一 任何人之私生活、家庭、住宅或通信,不得無理或非法侵擾,其名譽及信用,亦不得非法破壞。二 對於此種侵擾或破壞,人人有受法律保護之權利。」所明定之隱私的保護,縱人權委員會第16號一般性意見亦認為「7.既然所有人都在社會中生活,對隱私的保護就必然是相對性的」,惟其限制除須根據法律,法律本身亦必須符合「公民與政治權利公約」的規定和目標,而且無論如何要在個別情況中合情合理。
(三)釋字第689號解釋(公共場域中,亦應享有依社會通念得不受他人持續注視、監看、監聽、接近等侵擾之私人活動領域及個人資料自主,而受法律所保護)
釋字第689號解釋理由書指示:
1.系爭規定所保護者,為人民免於身心傷害之身體權、行動自由、生活私密領域不受侵擾之自由、個人資料之自主權。其中生活私密領域不受侵擾之自由及個人資料之自主權,屬憲法所保障之權利,迭經本院解釋在案(本院釋字第五八五號、第六0三號解釋參照);免於身心傷害之身體權亦與上開闡釋之一般行為自由相同,雖非憲法明文列舉之自由權之範圍,該干擾行為亦有加以限制之必要。
2.蓋個人之私人生活及社會活動,隨時受他人持續注視、監看、監聽或公開揭露,其言行舉止及人際互動即難自由從事,致影響其人格之自由發展。尤以現今資訊科技高度發展及相關設備之方便取得,個人之私人活動受注視、監看、監聽或公開揭露等侵擾之可能大為增加,個人之私人活動及隱私受保護之需要,亦隨之提升。
3.是個人縱於公共場域中,亦應享有依社會通念得不受他人持續注視、監看、監聽、接近等侵擾之私人活動領域及個人資料自主,而受法律所保護。惟在公共場域中個人所得主張不受此等侵擾之自由,以得合理期待於他人者為限,亦即不僅其不受侵擾之期待已表現於外,且該期待須依社會通念認為合理者。系爭規定符合憲法課予國家對上開自由權利應予保護之要求。
(四)有關隱私權之法律明文保障,在民事部分,規定於民法第195條。
二、租賃權利與義務
(一)按租賃關係中當事人間之權利與義務,除「其間約定,因違反公序良俗、誠信原則、L行規定之效力規定等因而無效或調整其法律效果」外,基於契約自由原則,自應從其約定。
(二)又「當事間的租賃約定,因違反公序良俗等因而無效」或「未就該事項有所約定」時,依民法第1條之規定,係依個案性質,
1.首先分以「租賃住宅市場發展及管理條例及相關子法」「消費者保護法條例及其相關子法」「耕地三七五減租條例」「農業發展條例」等法律有關規定補充之。
2.次為再依「民法債編各債之租賃相關規定」「民法債編總則相關規定」「民法總則相關規定」「習慣法」及「法理」之順序補充之。
(三)故租賃關係有關當事人間的權利與義務,首先取決於「當事人間的約定」。而租賃當事人間的約定,為杜絕糾紛及保障自己的權益,自應就「租賃相關事項」以「書面」租賃契約在條款上具體明確之。
(四)所謂「租賃相關事項」,得參酌前揭相關規定所定「出租人及承租人之權利及義務」,並依個案事實及需要,在公序良俗、誠信原則、L行規定之效力規定等下,適度調整或增減之。
三、妨害自由罪
(一)刑法第304條規定「(第1項)以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。(第2項)前項之未遂犯罰之。」。
(二)另刑法第304條第1項稱「強暴」者,乃以實力不法加諸他人之謂,雖不以直接施諸於他人為必要,即間接施之於物體而影響於他人者,亦屬之(臺灣高等法院99年度上訴字第2843號刑事判決參照),然仍須被害人在場,始有受強暴之可能,倘被害人根本不在場,自不足構成強暴事由(最高法院85年度台非字第356號、86年度台非字第122號判決意旨參照);
次按刑法第304條之強制罪,主要係懲罰行為人以「強暴、脅迫」之方法,妨害他人意思決定之自由,客觀上,強制罪的不法構成要件是以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利。所謂「強暴」,係指一切外在有形之『不法』腕力使用,亦即行為人施用暴力而強制他人,剝奪或妨礙他人的意思形成、意思決定或意思活動的自由,以迫使其行無義務之事,或妨害人行使權利者即為強暴;亦即逞強施暴,對於他人身體,以有形之實力或暴力施以直接或間接『不法』攻擊之謂;且須以對人直接或間接施強暴脅迫為限,對物施加暴力則不包括在內(最高法院94年度台上字第6249號判決、85年度台非字第344號判決及22年度上字第2037號判決意旨參照),
準此,刑法第304條第1項之強制罪,係在於保護個人之意思決定自由,行為人施強暴、脅迫之對象,必須以對「自然人」直接或間接為之為限,法人則不屬之,單純對「物」亦不包括在內,倘行為人對物施以強制力時,被害人並未在現場,自無從感受行為人對之實施強脅手段,亦無從影響其意思決定自由,即與本條所謂強暴脅迫之要件不符(臺灣高等法院99年度上易字第639號刑事判決)。
四、本案分析
(一)人與人間的相處,剛開始,當事人或許自覺「是好意,不會干擾到他人或侵害到他人權利」,但因每個人的感覺不同或隨著情節之擴大,當事人就可能干擾到他人或侵害他人之權利;本案房東,或許是好意,但確實已經干擾到本案房客,更甚者,未來恐涉民法第195條所定侵害他人隱私或其他人格法益情事及前揭刑責,其行為,自是不宜。
(二)建議為維持良好和諧之租賃關係,除有必要修繕進入租賃處及處理租賃相關事宜外,房東千萬去干擾或妨害房客之私生活哦!

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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