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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

《今日看新聞學法律~房客對著監視器,露私處》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉「租賃契約之提前終止或任意終止」「房客留置物如何處理」及「房東在租賃處裝設監視器涉妨礙秘密罪及侵害隱私權」等法律問題,兹說明如下:
壹、提前終止或任意終止
一、按本案為如為非消費性租賃,而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅,就有租賃條例及住宅租賃契約應約定及不得約定事項相關規定之適用。
二、惟租賃條例第11條雖規定「(第1項)租賃期間發生下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租賃契約,且出租人不得要求任何賠償:一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。(第2項)承租人死亡,繼承人得主張終止租賃契約。(第3項)承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。」,
三、但並未有「任意終止或提前終止」之相關規定,而且「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之應約定事項第13條雖有列明「任意終止」相關規定,但其在第1項留有「得或不得」兩個選項供當事人間選擇後,再互為約定(笫2項則有違約金不得逾一個月之限制);
四、故本案如為非消費性租賃,而且係租賃條例第3條第1款所稱之租賃住宅,而有租賃條例及其子法之適用,如當事人間乃約定「得任意終止,惟須終止前一個前以書面通知,違反者,須扣相當於1個月租金之違約金」,因該違約金之約定,並未過高(註一),則當事人間自須從其約定。
貳、房東在租賃處裝設監視器侵害隱私權等
一、隱私權之内涵及其限制
(一)釋字第603號解釋
按隱私權,尤其是自主控制個人資料之資訊隱私權,已為釋字第603號解釋所肯認,並指出:
1.維護人性尊嚴與尊重人格自由發展,乃自由民主憲政秩序之核心價值。隱私權雖非憲法明文列舉之權利,惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整,並為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制,隱私權乃為不可或缺之基本權利,而受憲法第二十二條所保障 (本院釋字第五八五號解釋參照) 。
2.其中就個人自主控制個人資料之資訊隱私權而言,乃保障人民決定是否揭露其個人資料、及在何種範圍內、於何時、以何種方式、向何人揭露之決定權,並保障人民對其個人資料之使用有知悉與控制權及資料記載錯誤之更正權。
3.惟憲法對資訊隱私權之保障並非絕對,國家得於符合憲法第二十三條規定意旨之範圍內,以法律明確規定對之予以適當之限制。
(二)已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之公民與政治權利公約第17條:「一 任何人之私生活、家庭、住宅或通信,不得無理或非法侵擾,其名譽及信用,亦不得非法破壞。二 對於此種侵擾或破壞,人人有受法律保護之權利。」所明定之隱私的保護,縱人權委員會第16號一般性意見亦認為「7.既然所有人都在社會中生活,對隱私的保護就必然是相對性的」,惟其限制除須根據法律,法律本身亦必須符合「公民與政治權利公約」的規定和目標,而且無論如何要在個別情況中合情合理。
(三)釋字第689號解釋(公共場域中,亦應享有依社會通念得不受他人持續注視、監看、監聽、接近等侵擾之私人活動領域及個人資料自主,而受法律所保護)
釋字第689號解釋理由書指示:
1.系爭規定所保護者,為人民免於身心傷害之身體權、行動自由、生活私密領域不受侵擾之自由、個人資料之自主權。其中生活私密領域不受侵擾之自由及個人資料之自主權,屬憲法所保障之權利,迭經本院解釋在案(本院釋字第五八五號、第六0三號解釋參照);免於身心傷害之身體權亦與上開闡釋之一般行為自由相同,雖非憲法明文列舉之自由權之範圍,該干擾行為亦有加以限制之必要。
2.蓋個人之私人生活及社會活動,隨時受他人持續注視、監看、監聽或公開揭露,其言行舉止及人際互動即難自由從事,致影響其人格之自由發展。尤以現今資訊科技高度發展及相關設備之方便取得,個人之私人活動受注視、監看、監聽或公開揭露等侵擾之可能大為增加,個人之私人活動及隱私受保護之需要,亦隨之提升。
3.是個人縱於公共場域中,亦應享有依社會通念得不受他人持續注視、監看、監聽、接近等侵擾之私人活動領域及個人資料自主,而受法律所保護。惟在公共場域中個人所得主張不受此等侵擾之自由,以得合理期待於他人者為限,亦即不僅其不受侵擾之期待已表現於外,且該期待須依社會通念認為合理者。系爭規定符合憲法課予國家對上開自由權利應予保護之要求。
二、又刑法第315-1條規定「有下列行為之一者,處三年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金:一、無故利用工具或設備窺視、竊聽他人非公開之活動、言論、談話或身體隱私部位者。二、無故以錄音、照相、錄影或電磁紀錄竊錄他人非公開之活動、言論、談話或身體隱私部位者。」;
民法第195條也規定「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。」。
三、平等原則(平等權)
明定於憲法第7條:「中華民國人民,無分男女、宗教、種族、階級、黨派,在法律上一律平等
。」之平等原則,對照人民之基本權利與自由,就是平等權,故在大法官會議解釋中,違憲審查時,除平等原則外,也常提到平等權之用語。
又平等原則,其内涵,大致上,筆者認為包含下列四項:
(一)其精義為「等者,等之;不等者,不等之」。
(二)所謂「等者,等之」,即事物本質相同者,要做相同之處理。
(三)「不等者,不等之」,乃指事物本質不同者,要做不同之處理。
即容許合理差别待遇;所謂合理差别待遇,須同時符合1.差别理由須合理2.差别理由須與目的有合理關聯等二項要件始謂之。
(四)禁止歧視。
四、小結
本案新聞報導内容如為真,本案房客(承租人)之隱私權,同受憲法所保障,不因經濟比較弱勢而有差異,本案房東(出租人)在未經本案房客(承租人)之同意下,即在租賃處裝設監視器,並對準本案房客之一舉一動,已侵害本案房客之隱私權,惟是否為無正當理由,恐尚有争論,故本案房客得依民法第195條等相關規定,向本案房東請求相當金額之精神損害賠償,而且本案房東恐因此行為,而涉刑法第315-1條所定妨害秘密罪,自是不得再為之。
參、房客留置物如何處理及房客對監視器露私處
一、按從民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第421條:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」、刑法第306條第1項:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」之規定觀之,承租人在租賃關係存續中,有使用收益租賃物之權利,縱使是出租人,也不得無正當理由擅入承租人之住宅,以免被以刑法第306條第1項所定無故侵入住宅罪論處之。
二、而前開所謂正當理由,「出租人在租賃關係終止前,於合理時間、次數之情形下,並在承租人同意下,帶人看屋」或「出租人依民法第430條之規定所為之修繕行為」,或屬之,惟如出租人經承租人要他離開後,仍拒絕離去,自難謂係正當理由。
三、此時出租人應先離去,再依民法第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。…」、第445條:「不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。但禁止扣押之物,不在此限。前項情形,僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內,得就留置物取償。」等相關規定(如為定期租賃),催繳積欠之租金、終止租賃契約(催繳積欠之租金及終止租賃契約,最好用存證信函,以利舉證)、進入屋內及就留置物取償(進入屋內及就留置物取償,記得要有證人、攝影及拍照,以杜絕糾紛)為是(註二)(註三)。
四、又出租人與承租人間如有「有關留置清償相關事項,依民法相關規定辦理;承租人同意,出租人得進入屋內,進行留置清償。」此約定(註四;另外,本案為如為非消費性租賃,而且係租賃條例第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅,就有租賃條例及住宅租賃契約應約定及不得約定事項相關規定之適用。惟租賃條例第18點雖有「遺留物處理」之相關規定(
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/89?mcid=3581
https://land.tainan.gov.tw/09/NewsDetailC091100.aspx......)
,惟此規定有「除租賃雙方另有約定外」之除外規定,故本案當事人間如另有約定,自應從其約定),自是更能杜絕糾紛,減少有無前開正當理由之疑慮。
五、至於本案房客對監視器露私處,經查其恐非公然(註五),而且本案房客也無供人觀賞之意圖,尚難以刑法第237條第1項:「意圖供人觀覽,公然為猥褻之行為者,處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」所定妨害風化罪論處之餘地。
【註解】
註一:違約金之相關問題,請參
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=269173&article_category_id=2235&article_id=171987
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=269491&article_category_id=2235&article_id=172198

註二:【新聞疑義1181】闖房客屋拒離去,房東起訴!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=198135&article_category_id=2235&article_id=116368。本文為102年間之文章,併予敘明。
註三:其他案例,請參【新聞疑義1611】我不是惡房東http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=225640&article_category_id=2235&article_id=138128、【新聞疑義1423】討房租,偷開房客門,也不行http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&job_id=208942&article_category_id=2158&article_id=124861。
註四:此條款,位於筆者所擬具之房屋租賃契約書(簡式-法學講師楊春吉提供,未經同意請勿直接使用:其沿革:1.104.08.04製作2.104.08.05增訂第十四條之一惜命條款、第十四條之二非凶宅保證條款,並修正第六條第三款、第十七條至第十九條3.104.08.10修正第六條第三款並增訂第六條第四款4.104.08.11修正第五條第一項、第六條第四款並增訂第十五條第四項)第16條第3項。
註五:所謂公然,雖不以實際上果已共見共聞為必要,但必在事實上有與不特定人或多數人(所謂多數人係包括特定之多數人在內)得以共見或共聞之狀況方足認為達於公然之程度,至特定多數人之計算,以各罪成立之要件不同,罪質亦異,自應視其立法意旨及實際情形己否達於公然之程度而定(釋字第145號解釋理由書參照)。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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