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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

《今日看新聞學法律~蛋殼公寓的悲歌》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,除「對大陸的老年承租人而言,是一首悲歌」外,在我國,代管收租不交付予出租人,也是時有所聞,那出租人、承租人或各級政府,又應如何處理,始能保障自已(消費者)權益,杜絕糾紛,及維繫交易秩序呢?兹說明如下:
一、出租人部分
做為出租人,除「得依下列(一)所揭規定及說明,向承租人催繳積欠之租金及終止租賃契約」外,也得依不動產經記業管理條例相關規定、該委託代管契約相關約定及民法居間相關規定等,向居間人(代管公司、經紀業或其經紀人員)請求給付代收之租金及相關損害賠償,並試依下列(二)所揭規定及說明為之。
(一)積欠租金之催告及終止
1.按本案為非消費性租賃,而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅,故有關押金及積欠租金之終止等二個事項,縱使本案是不定期租賃,基於相同事項均有規定,特别法優於普通法之法理,應優先適用租賃條例第7條:「(第1項)押金之金額,不得逾二個月之租金總額。(第2項)出租人應於租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」、第 10條:「(第1項)租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。(第2項)出租人依前項規定提前終止租賃契約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人:一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者,於終止前三十日。二、依前項第四款規定終止者,於終止前三個月。」之規定,而排除土地法第100條(不定期,註一)及民法第440條第2項(定期)之規定(此4條條款均為強行規定之效力規定)。
2.但積欠租金之催告,租賃條例及土地法並未有相關規定,故當事人間未就此事項有所約定或有約定但該約定因違反公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等因而無效(註二),依民法第1條之規定,有民法第440條第1項:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。」前段規定適用之餘地。即如有租金給付遲延情事,出租人即得依約催告,不須等積欠租金達2個月。
(二)居間人可能有下列相關規定所定之責任
1.刑法第342條:「為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」。
2.刑法第335條:「意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」。
3.不動產經紀業管理條例第26條:「(第1項)因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。(第2項)經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。(第3項)前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。(第4項)受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。」。
二、承租人部分
就承租人而言,除「得以不動產經紀業管理條例第26條等相關規定、該委託契約相關約定及民法居間相關規定,向居間人(經紀業及其經紀人員)請求返還承租人給付之租金及相關損害賠償外,也得思考以刑法第342條背信罪及刑法第335條侵占罪論處之可能性後,再告發或自訴之。
三、各級政府部分
(一)各級政府,應基於「維繫交易秩序、保障消費者權益及杜絕糾紛等」之由,在法律保留原則、公益原則、比例原則、平等原則等憲法之法律原則下,依中央法規標準法、地方制度法等相關法令之規定,修正或增訂相關法令規定。
(二)例如中央主管機關,基於消費者保護法第17條之規定,訂定或修正相關定型化契約應記載及不得記載事項,並積極落實及加強稽查之。
而地方政府,則得基於前揭之由及前揭法律原則下,依地方制度法相關規定,訂定相關自治條例或自治規則,或修正相關自治條例或自治規則內之相關規定,並積極落實及加強稽查之。
(三)各級政府,應積極尊重、保護及實現「適足住房權」之内涵,加L提供社會住宅之量及質,並使人民住得起住得好(註三)。
[註解]
註一:請參
https://gs803501.pixnet.net/blog/post/254337178
。另外,此文中,所引判例,效力「與未經選編為判例之最高法院裁判」相同。
註二:契約自由及其限制
(一)業經大法官會議解釋肯認,屬憲法第22條範疇內之契約自由原則,乃是係指「我要不要簽約是我的自由」「我要與誰簽約是我的自由」及「我要簽什麼樣的契約內容是我的自由」等內涵而言。
(二)契約自由原則,如同其他人民基本權利與自由一般,是相對的,國家自得依憲法第23條之規定,在同時符合公益原則、比例原則及法律保留原則下限制之。
(三)目前現行規定,對契約自由原則之限制很多,例如民法所定之誠信原則、權利濫用禁止原則、L行規定之效力規定、暴利行為禁止、附和契約顯失公平等等。
另外,某些行政機關(含中央或地方政府)所訂定之契約,須經立法院或地方議會之通過,始得簽訂,也是一種對契約自由的限制(例如土地法第25條);
常提到的租賃住宅市場發展及管理條例,及消費者保護法及其應記載及不得記載事項,對租賃或買賣有關事項之限制,亦同。
(四)又違反此等限制之法律效果,從各自法律各自條款所明定者;可能有「契約不成立」「契約自始無效」「某約定條款因而無效或調整其法律效果」等等。
(五)其中,與租金上限有關之限制,有土地法第97條:「(第1項)城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。(第2項)約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(巿)政府得依前項所定標準L制減定之。」等,至於與租金下限有關者,則無(https://m.facebook.com/groups/275580290208961?view=permalink&id=315187926248197
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,2376,&job_id=268592&article_category_id=1229&article_id=171603)。
註三:有關居住正義之探討(内有社會住宅、租金補貼、税捐及獎勵優惠、實價登錄、共享經濟等相關内容),請參
http://www.lawtw.com/article.php......
蛋殼公寓租客被逼遷 縱火燒房後跳樓 - 大紀元
EPOCHTIMES.COM
蛋殼公寓租客被逼遷 縱火燒房後跳樓 - 大紀元
繼日前有女租客因不甘被驅趕「拿刀維權」之後,蛋殼公寓暴雷12月3日凌晨奪走了廣州一名男租客的性命。


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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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