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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

《今日看新聞學法律~廚房得否出租》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉廚房得否出租等法律問題,兹說明如下:
一、二房東仍得為出租人
(一)按租賃,是諾成契約,不以訂立字據及具有租賃物之所有權為必要,只要租賃雙方當事人就租賃物及租金,有所約定,租賃契約就成立。
(二)故二房東仍得為出租人,只是如為轉租,而且係「非消費性租賃」及租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」所定之租賃住宅,則有租賃條例第9條:「(第1項)轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。(第2項)轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。(第3項)轉租人應於簽訂轉租契約後三十日内,以書面通知出租人。」及住宅租賃契約應約定及不得約定事項之應約定事項第11條第1項:「出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件,供承租人核對。」(本條為新增,自109年9月1日生效)等相關規定之適用;就此,本案二房東及未來之次承租人,均應予注意。
二、將廚房出租,恐有違法之虞
(一)依公寓大廈管理條例第15條、第49條第1項第3款之規定,如係公寓大廈管理條例實施後,公寓大廈管理條例第3條:「本條例用辭定義如下:一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。……三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。……五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 。……八、住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。……」第1款所稱之公寓大廈及第8款所稱之住户,應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。
(二)違反前開規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理,並要求其回復原狀;直轄市、縣 (市) 主管機關經審查如實時,處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,亦得連續處罰之。
(三)故身為承租人之二房東,仍須依使用執照所載用途使用專用部分、約定專用部分,然本案二房東卻將廚房做為居住空間並擬出租,或不須依室内裝修管理辦法(
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070148
)等相關規定,申請室內裝修,但仍恐有違反前開公寓大寓管理條例相關規定之嫌,本案二房東仍須謹慎思考。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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