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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

《今日看新聞學法律~租賃糾紛事前預防之重要性》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉「租賃糾紛之事前預防」等事項,兹說明如下:
一、租賃法令之適用
(一)按本案為如為非消費性租賃,而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅,則有租賃條例第8條1項:「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」等相關規定之適用。
(二)又本案如為消費性租賃(即兩方為消費者與企業經營者,其間有消費關係)」,而且是定型化契約,則有消費者保護法及其租賃定型化契約應記載及不得記載事項等相關規定之適用。
(三)惟本案租賃物雖係房屋租賃,但乃供營業使用,而且初看也非「消費性租賃」,故無租賃條例及消費者保護法等相關規定之適用,應適用民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」等相關規定。
二、租賃之成立
按租賃,是諾成契約,不以訂立字據為必要,只要租賃雙方當事人就租賃物及租金,有所約定,租賃契約就成立。租賃當事人間之其他口頭約定,亦同。
三、本案分析
(一)新聞報導內容如為真,首先遇到是「本案當事人間究有無租賃物係違建之口頭約定」?
(本案出租人自承已告知本案承租人租賃物係違建,惟本案承租人則否認之,故本案書面租賃契約如未就此項有所約定,則依民事訴訟法第277條前段之規定,本案出租人須就有無此口頭約定負舉證責任)。
(二)即本案出租人如得舉證有此口頭約定,如無其他事項,則本案承租人自不得謂「本案出租人未提供合於約定使用、收益狀態之租賃物」。
(三)惟本案租賃物如被拆除,則陷入「本案出租人嗣後無法提供租賃物」之窘境,此時,本案承租人仍得依債務不履行等相關約定及規定,向本案出租人為之。
(四)租賃糾紛之處理,事前預防重於事中防止及事後救濟,而租賃之事前預防,須從情報蒐集(含整理及研判等)及書面租賃契約條款之具體明確等二方面著手。本案如在承租之時,就系爭事項(即租賃物為違建、何時被拆除等)在書面租賃契約内具體明確之,就可杜絕此爭議。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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