設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:206010 瀏覽總數:511517138
文章總數:206010 瀏覽總數:511517139
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



【課程訊息】臺北市大安社區大學109年春季班課程:契約法逐條釋義與案例(二)(講師:劉孟錦 律師)(109年3月3日開課)
【課程訊息】臺北市萬華社區大學第109-1期課程:刑事訴訟法案例實務(上)(講師:劉孟錦 律師)(109年3月4日開課)
法規明確性的可允許例外-從事物本質說起
良醫列傳(五)李源德:醫德、醫術、醫學、醫管兼備的良醫
【林蕙瑛專欄】對親情的渴求轉向對愛情的憧憬
全國都市地區地價指數連續八期持平
執政黨包容的雅量
守護審判獨立,尊重個案法律見解形成空間—第75屆司法節學術研討會司法院許宗力院長致詞新聞稿
以司法為逆滲透的濾心
歷史是這樣讀的:臺灣獨立成功的兩個條件!(答陳德銘)
【林蕙瑛專欄】化悲憤為力量,將挫折變為動力
國防安全下的法律漏洞
選戰結束?其實是另一場選戰的開始!國民黨必須誠懇認錯改過,選民才會原諒!
名醫列傳(四)——“”XDDD “”“”良醫,華佗再世“”?臺灣被詛咒了嗎?
綠藍選後該有大改變
「法學思維模型的正確使用與解釋才是司法改革『心』方向~~談司法界三人市虎」現象
【林蕙瑛專欄】兩代人都有共同目標--一起來疼孩子
最高行政法院首件大法庭統一法律見解之108年度大字第1號裁定新聞稿
良醫列傳(三)謝貴雄:免疫學先驅,減敏療法根治氣喘病!
【林蕙瑛專欄】談話要有技巧

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 農地農舍專欄

私有農地所有權移轉之效力

文 / 張清浩律師
【台灣法律網】


一、前言

土地法第三十條於修正以前,僅規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以承受後能自耕者為限。」。後來,由於政府為扶植自耕農,貫徹耕者有其田之社會政策,並促進農地效能之發揮,因而於民國六十四年七月二十四日修正,將前揭條文「承受後」三字刪除,而成為「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限。」。並為加強第一項強行規定之效力,而增設第二項「違反前項規定者,其所有權之移轉無效。」。至此,私有農地所有權之移轉,除了繼承而可能由無自耕能力之人取得以外,其他諸如買賣、贈與••等,承受者皆必需有自耕能力。但實務上,無自耕能力者,以各種方式迂迴購買農地,時有所見。在此,提供實務上之見解,以供參考。

二、約定出賣私有農地於無自耕能力人之買賣契約,無效

依據土地法第三十條之規定,私有農地所有權之移轉,其承受人如係不能自耕者,其所有權之移轉無效。惟此所謂之無效,係指所有權移轉之物權行為無效。農地買賣契約屬於債權行為,尚不能認係違反強制規定而無效。依據最高法院65.12.07第九次民庭庭推總會議決議,惟此項買賣契約所約定之給付,既為移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人,屬於違反強制規定之行為,即屬法律上之給付不能,亦即客觀的給付不能(自始不能),依民法第二百四十六條第一項前段:「以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。」之規定,該契約應屬無效。

三、土地法第三十條之適用範圍

土地法第三十條所規定之私有農地,其適用範圍為何?依據內政部所頒布之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」之規定,係指:
1、依區域計畫法編定之農牧用地。
2、依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地。
3、實施區域計畫尚未編定用地別或未實施都市計畫、區域計畫地區之田、旱地目土地。
4、國家公園區內之農地。

四、契約就私有農地承買人之約定

按關於農地之買賣,倘承買人係無自耕能力人,而約定得由承買人指定登記於第三人時,必須明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人,始能認非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的,其契約方屬有效(最高法院八十五年度台上字第四○號民事判決)。因此,私有農地買賣契約,其買受人應為有自耕能力者。買受人如係無自耕能力人,於契約上僅約定移轉於買受人所指定之第三人,而未特別載明該不特定之第三人為有自耕能力者,則該契約仍係以不能之給付為標的,是屬無效。

不過,承買人雖係無自耕能力,但如於契約中約定俟買受人有自耕能力時方為移轉登記,或俟系爭土地變為非農地時,始為移轉登記者。此即符合民法第二百四十六條第一項但書及第二項之規定,而為有效。

五、自耕能力有無之認定與審查

按私有農地之承受人有無自耕能力,應以訂約承受時為準(最高法院八十四年度台上字第一三七一號民事判決)。故就認定自耕能力之時點而言,縱使在簽訂農地買賣契約後,才取得自耕能力者,就契約標的之農地,仍無自耕能力。就對象而言,依據最高法院七十一年台上字第二八四一號判例及七十八年四月二十六日第十次民事庭會議決議,係專指能自任耕作之自然人,且就承受人本人認定之,不包含承受人之家屬。

自耕能力有無之認定,地政機關係視承受人有無依據內政部所規定「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」向戶籍所在地鄉鎮市區公所申請,並由公所為實質之審查。申請農地所有權移轉登記者,依土地登記規則第八十七條之規定,應提出承受人自耕能力證明書,地政機關並僅做形式上之審查。但依據司法院大法官會議民國八十四年五月十二日釋字第三七九號解釋,如果地政登記機關「於登記完畢後,經該管鄉鎮市區公所查明承受人不具備自耕能力而撤銷該自耕能力證明書時,其原先所有權移轉登記所據『具有自耕能力』之事由,已失所附邐,原登記機關自得撤銷前此准予登記之處分,逕行塗銷其所有權移轉登記。」

在普通法院實務上,在審查承受人有無自耕能力時,不僅依循內政部所頒布之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」,更實質調查承受人是否實際從事農耕或直接經營耕作而定。土地法第三十條第一項所謂「承受人以能自耕者為限」,係指承受人於承受時主觀上有自任耕作之能力,客觀上就承受之農地又能自任耕作者而言(最高法院八十七年度台上字第九一一0號判決)。最高法院在八十三年度台上字第二○三七號判決中謂:「故承受人有無自耕能力,應視其是否實際從事農耕或直接經營耕作而定。」,在該判決中,係以是否為當地農會會員及是否有自耕能力證明書,來加以審查之。對於僅僅形式上取得自耕能力證明書而實際上未從事耕作之承受人,最高法院則認為「是以若於農地買賣契約中雖形式上合法的約明移轉登記予有自耕能力之第三人,但買受人之目的僅在於借用有自耕能力之他人名義取得產權,實質上並無使其真正取得農地從事耕作之意思,即係以迂迴之方法逃避土地法第三十條之禁止規定,實為脫法行為,其買賣契約應屬無效。」(請參照最高法院八十五年度台上字第九二二號民事判決)。縱使承受人已取得自耕能力證明書,最高法院於八十七年度台上字第九一0號判決中表示「農地承受人能否自任耕作所承受之農地,係屬事實認定問題,其立證方法,非以鄉、鎮、市、區公所核發之自耕能力證明書為惟一之證據,即令已取得自耕能力證明書,法院仍應就各具體案件,斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,就其是否具有自耕能力而為實體之認定。」,但最高法院在同判決中亦認為「承受人固得以鄉、鎮、市、區公所核發之自耕能力證明書,證明其承受時有自耕之能力,然並非以此為唯一之方法,倘承受人能以其他方法證明其有自耕之能力者,要非法所不許。」。

由此可知,縱使已取得自耕能力證明書,但如無實際從事耕作或承受後並未有從事耕作之意思,其承買農地之買賣契約,仍為無效。但是最高法院認為可以自耕能力證明書以外之方法,證明承受時有自耕能力。惟審查時,法院仍係遵循內政部所規定之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」。

六、結論

立法者為發揮農地之效能,制定出必須有自耕能力者方能取得農地所有權之限制。法院及地政機關在實務上,尚能遵循農地農用之原則,適用、解釋法律。惟時至今日,如能以農地農用為基礎,在一定條件下,讓民營公司取得農地,並以企業化方式經營之,毋寧是能更進一步促進農業發展。雖然農業發展條例,已於民國八十九年一月修正通過,大幅放寬農地買賣之限制,不過以上之論述仍適用在農發條例修正前所簽定之農地買賣契約,所以有關農地買賣契約有效與否之問題,還是會繼續困擾司法實務界。

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
張清浩律師
事務所:桃園縣桃園市中山路425巷6號7樓之2

 

 

本單元最新10篇文章
法拍農地可以申請不代原所有權人繳納土增稅嗎? / 方承志
重劃農地是怎麼算抵費%抵費及稅負? / 方承志
【房地產裁判選輯】耕地三七五減租條例第16條第1項所定之「承租人應自任耕作」,解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作,其因以家中之一人名義簽訂耕地租約,而交予其他家人共同參與耕作者,亦不得認係轉租或不自任耕作(臺灣高等法院105年度上易字第679號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
農產品契作(包銷)契約對農民影響 / 方承志
公司擁有農地(移轉)不課稅行嗎? / 方承志
【新房地產法律問題19】已有自用農舍,可否再申請? / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【新房地產法律問題19】已有自用農舍,可否再申請? / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【新聞疑義1285】農地農用,不課奢侈稅? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1224】宜蘭縣淹怕了,新農舍需自備7坪淨化池? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義960】「農舍最小面積為十三坪」之合理、客觀標準,在那裡? / 楊春吉(故鄉)
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】房地產案例實務(四)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意