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私有農地所有權移轉之效力

文 / 張清浩律師
【台灣法律網】


一、前言

土地法第三十條於修正以前,僅規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以承受後能自耕者為限。」。後來,由於政府為扶植自耕農,貫徹耕者有其田之社會政策,並促進農地效能之發揮,因而於民國六十四年七月二十四日修正,將前揭條文「承受後」三字刪除,而成為「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限。」。並為加強第一項強行規定之效力,而增設第二項「違反前項規定者,其所有權之移轉無效。」。至此,私有農地所有權之移轉,除了繼承而可能由無自耕能力之人取得以外,其他諸如買賣、贈與••等,承受者皆必需有自耕能力。但實務上,無自耕能力者,以各種方式迂迴購買農地,時有所見。在此,提供實務上之見解,以供參考。

二、約定出賣私有農地於無自耕能力人之買賣契約,無效

依據土地法第三十條之規定,私有農地所有權之移轉,其承受人如係不能自耕者,其所有權之移轉無效。惟此所謂之無效,係指所有權移轉之物權行為無效。農地買賣契約屬於債權行為,尚不能認係違反強制規定而無效。依據最高法院65.12.07第九次民庭庭推總會議決議,惟此項買賣契約所約定之給付,既為移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人,屬於違反強制規定之行為,即屬法律上之給付不能,亦即客觀的給付不能(自始不能),依民法第二百四十六條第一項前段:「以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。」之規定,該契約應屬無效。

三、土地法第三十條之適用範圍

土地法第三十條所規定之私有農地,其適用範圍為何?依據內政部所頒布之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」之規定,係指:
1、依區域計畫法編定之農牧用地。
2、依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地。
3、實施區域計畫尚未編定用地別或未實施都市計畫、區域計畫地區之田、旱地目土地。
4、國家公園區內之農地。

四、契約就私有農地承買人之約定

按關於農地之買賣,倘承買人係無自耕能力人,而約定得由承買人指定登記於第三人時,必須明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人,始能認非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的,其契約方屬有效(最高法院八十五年度台上字第四○號民事判決)。因此,私有農地買賣契約,其買受人應為有自耕能力者。買受人如係無自耕能力人,於契約上僅約定移轉於買受人所指定之第三人,而未特別載明該不特定之第三人為有自耕能力者,則該契約仍係以不能之給付為標的,是屬無效。

不過,承買人雖係無自耕能力,但如於契約中約定俟買受人有自耕能力時方為移轉登記,或俟系爭土地變為非農地時,始為移轉登記者。此即符合民法第二百四十六條第一項但書及第二項之規定,而為有效。

五、自耕能力有無之認定與審查

按私有農地之承受人有無自耕能力,應以訂約承受時為準(最高法院八十四年度台上字第一三七一號民事判決)。故就認定自耕能力之時點而言,縱使在簽訂農地買賣契約後,才取得自耕能力者,就契約標的之農地,仍無自耕能力。就對象而言,依據最高法院七十一年台上字第二八四一號判例及七十八年四月二十六日第十次民事庭會議決議,係專指能自任耕作之自然人,且就承受人本人認定之,不包含承受人之家屬。

自耕能力有無之認定,地政機關係視承受人有無依據內政部所規定「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」向戶籍所在地鄉鎮市區公所申請,並由公所為實質之審查。申請農地所有權移轉登記者,依土地登記規則第八十七條之規定,應提出承受人自耕能力證明書,地政機關並僅做形式上之審查。但依據司法院大法官會議民國八十四年五月十二日釋字第三七九號解釋,如果地政登記機關「於登記完畢後,經該管鄉鎮市區公所查明承受人不具備自耕能力而撤銷該自耕能力證明書時,其原先所有權移轉登記所據『具有自耕能力』之事由,已失所附邐,原登記機關自得撤銷前此准予登記之處分,逕行塗銷其所有權移轉登記。」

在普通法院實務上,在審查承受人有無自耕能力時,不僅依循內政部所頒布之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」,更實質調查承受人是否實際從事農耕或直接經營耕作而定。土地法第三十條第一項所謂「承受人以能自耕者為限」,係指承受人於承受時主觀上有自任耕作之能力,客觀上就承受之農地又能自任耕作者而言(最高法院八十七年度台上字第九一一0號判決)。最高法院在八十三年度台上字第二○三七號判決中謂:「故承受人有無自耕能力,應視其是否實際從事農耕或直接經營耕作而定。」,在該判決中,係以是否為當地農會會員及是否有自耕能力證明書,來加以審查之。對於僅僅形式上取得自耕能力證明書而實際上未從事耕作之承受人,最高法院則認為「是以若於農地買賣契約中雖形式上合法的約明移轉登記予有自耕能力之第三人,但買受人之目的僅在於借用有自耕能力之他人名義取得產權,實質上並無使其真正取得農地從事耕作之意思,即係以迂迴之方法逃避土地法第三十條之禁止規定,實為脫法行為,其買賣契約應屬無效。」(請參照最高法院八十五年度台上字第九二二號民事判決)。縱使承受人已取得自耕能力證明書,最高法院於八十七年度台上字第九一0號判決中表示「農地承受人能否自任耕作所承受之農地,係屬事實認定問題,其立證方法,非以鄉、鎮、市、區公所核發之自耕能力證明書為惟一之證據,即令已取得自耕能力證明書,法院仍應就各具體案件,斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,就其是否具有自耕能力而為實體之認定。」,但最高法院在同判決中亦認為「承受人固得以鄉、鎮、市、區公所核發之自耕能力證明書,證明其承受時有自耕之能力,然並非以此為唯一之方法,倘承受人能以其他方法證明其有自耕之能力者,要非法所不許。」。

由此可知,縱使已取得自耕能力證明書,但如無實際從事耕作或承受後並未有從事耕作之意思,其承買農地之買賣契約,仍為無效。但是最高法院認為可以自耕能力證明書以外之方法,證明承受時有自耕能力。惟審查時,法院仍係遵循內政部所規定之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」。

六、結論

立法者為發揮農地之效能,制定出必須有自耕能力者方能取得農地所有權之限制。法院及地政機關在實務上,尚能遵循農地農用之原則,適用、解釋法律。惟時至今日,如能以農地農用為基礎,在一定條件下,讓民營公司取得農地,並以企業化方式經營之,毋寧是能更進一步促進農業發展。雖然農業發展條例,已於民國八十九年一月修正通過,大幅放寬農地買賣之限制,不過以上之論述仍適用在農發條例修正前所簽定之農地買賣契約,所以有關農地買賣契約有效與否之問題,還是會繼續困擾司法實務界。

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作者簡介
張清浩律師
事務所:桃園縣桃園市中山路425巷6號7樓之2

 

 

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