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買賣契約約定「買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生」之認定?(最高法院107年台上字第2093號民事判決)

文 / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【台灣法律網】


【最高法院107年台上字第2093號民事判決 裁判要旨】

按解釋私人之契約應通觀全文,並斟酌立約當時之情形,以期不失立約人之真意。又所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或當事人之約定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。民法關於買賣瑕疵擔保之規定,並非強行規定,當事人得以特約免除、限制或加重之;基於契約自由原則,當事人關於瑕疵擔保責任,另有特約者,原則上自應從其特約。

查系爭契約第12條第4項約定:「乙方(指上訴人)已明確告知,買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生,甲方(指被上訴人)確已知悉,嗣後若發現乙方所言不實,乙方仍應負法律上之責任,甲方並得解除契約」;該契約所附系爭說明書「本建築改良物專有部分於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」項下,經上訴人勾選「否」。為原審認定之事實。果爾,觀諸內政部為回復中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會函詢有關「凶宅」認定標準及資料如何查詢,以便明示於不動產說明書內乙事,以97年7月24 日內授中辦地字第0970048190號函回復,並記載:「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載『凶宅』事宜,…。惟按本部92年6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容,『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」等語(見一審卷第58頁);參以上訴人於本件起訴前,以律師函向被上訴人表示,其託售系爭房地時,仲介表示依內政部所頒佈「不動產委託銷售契約書範本:建物(專有部分)曾發生兇殺或自殺致死之情事」本件事故並無兇殺或自殺之情事,不符合凶宅之定義等語(見一審卷第37頁)。則上訴人於事實審抗辯系爭事故屬意外事故,依兩造締約時之法令不屬系爭說明書所載非自然身故情形等語(見原審卷第75頁背面、第76頁),是否全然無據,非無探求之必要。

系爭說明書經上訴人確認系爭房屋未發生過「兇殺或自殺等非自然身故」,所指究為與系爭契約第12條第4項約定相同,僅限於凶殺或自殺致死情形,抑或另包括其他非自然身故之意外死亡,甚或包含系爭房屋內發生意外而於他處死亡等情形;兩造締約買賣系爭房地時,是否已達成" 未發生凶殺或自殺以外之非自然死亡事故亦為系爭房屋應具備之重要品質" 之合意;尚非無疑,自待調查釐清。倘依約上訴人之告知義務僅限凶殺或自殺情形,則上訴人就系爭房屋發生系爭事故,造成價值減損之瑕疵,是否仍應負物之瑕疵擔保責任,若是,被上訴人據以解除系爭契約是否合法,亦滋疑義。

乃原審未察,徒以系爭說明書文義所載,逕認「凶殺」或「自殺」僅為非自然身故事件之例示說明,只需有發生非自然身故,即屬應予說明之事項,並為兩造訂約時合意系爭房屋應具備之重要品質之一,系爭事故構成系爭房地之重大物之瑕疵,被上訴人解除系爭契約,對兩造並無顯失平衡,遽為上訴人不利之判決,尚嫌速斷。

【裁判日期】2019年5月23日

【裁判法官】劉靜嫻 林恩山 高金枝 林金吾 李媛媛

資料來源:司法院

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
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劉哲瑋律師
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