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【新聞疑義1757】租期屆漏,房東要收回合約?-租賃條例施行後,租賃法令之適用2

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞疑義1757】租期屆漏,房東要收回合約?
-租賃條例施行後,租賃法令之適用2

 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】
民眾來函詢問《蘋果》,租屋期滿要解約與代管見面,但代管表示要使用民眾的合約來點交,且結束後要收回合約,讓他覺得非常不合理。
 崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲表示,合約是雙方合意化成紙本的書約,本就是一式2份,雙方,甲方、乙方都各自保管1份,坊間可能會有房東簽約時要求房客把租約還房東,或在解約時要求把租約還給房東,都不合理。
 張艾玲提醒,有些房東想規避報稅責任,要求解約後合約繳回,但不管簽約、合約履行中或解約,都不該把合約繳還給對方,簽名文件,自己一定要保留,若房東還是要,可以給影本或用手機拍照等方式,對雙方都有保障。
(蘋果日報2017年11月27日報導: 【買房問蘋果】租屋解約被要求繳回合約?)

【疑義】
一、題意釐清(租賃終止或解除或屆滿)
按終止契約或解除契約,雖均在使法律關係歸於消滅,惟係屬兩事,解除契約者有溯及的效力,終止契約則使契約向後失其效力(註一)。

又租賃為繼續性之債,除「租賃物尚未交付給承租人使用、收益之前,得為解除」或「依法得為解除(註二)」外,已開始履行者,係以「終止」之方法消滅其契約關係。

至於定期租賃之期間已滿,謂之租期屆漏,除因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,而成為「不定期租賃」外,依民法第 450條第1項、第455條之規定,其租賃關係,於期限屆滿時消滅,並應返還租賃物。

從而,本案報導如屬實,因民眾係言「租屋期滿要解約與代管見面」,除「其真意確係為終止契約或解除契約」外,應解為「租期期滿,其租賃關係,於期限屆滿時消滅,並非終止契約或解除契約」。

二、房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用

(一)租期屆漏,房東收回合約之約定,因違反房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之不得記載事項第7條之規定,而無效

按如是房屋租賃,承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註三)與企業經營者(註四),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註五)之不得記載事項第7條:「不得約定承租人須繳回契約書。」之適用。

即企業經營者所提供之個案定型化契約,不得記載前開不得記載事項第7條所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開不得記載事項第7條者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

 (二) 事前預防部分

故在事前預防部分,承租人,應在三日以上之契約審閱期間內,審酌企業經營者所提供之個案定型化契約條款,與前開不得記載事項第7條之規定,是否相符?

企業經營者所提供之個案定型化契約條款,如有優於前開不得記載事項第7條規定者,自是更佳,但如有違反前開不得記載事項第7條規定者,承租人得依消費者保護法第17條第3項之規定,主張該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條之規定定之,以保障自已的權益。

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。

三、租賃住宅市場發展條例草案已排定106年11月28日三讀,非消費關係之租賃,須及早因應

惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案(註六)第5條:「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」(註七)之規定中,非屬消費者保護法第2條第3款規定之非消費關係租賃,其契約內容,應受住宅租賃契約應約定及不得約定事項之規制。

而前開住宅租賃契約應約定及不得約定事項,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定,而且已排定106年11月28日三讀(註八),爰仍建議住宅租賃之出租人須及早因應。

(三) 「住宅租賃,租賃住宅市場發展條例施行後,租賃住宅市場發展條例及租賃住宅契約應約定及不得約定事項未規定者」或「住宅租賃以外之房屋租賃,且非企業經營者或非定型化契約或消費者」,依民法等相關規定
(「租期屆漏,房東收回合約」之約定,因違反民法第148條第2項所定誠信原則,而無效)

但「住宅租賃,租賃住宅市場發展條例施行後,租賃住宅市場發展條例及租賃住宅契約應約定及不得約定事項未規定者」或「住宅租賃以外之房屋租賃(註九),且非企業經營者或非定型化契約或消費者(無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用)」,依民法等相關規定。

而「租期屆漏,房東收回合約」之約定,民法租賃各債雖未有相關規定,但因民法第247-1條、第148條係分別規定「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約,為左列各款之約定,按其情形顯失公平者,該部分約定無效:一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」。

是縱非民法第247-1條所稱之附合契約,「租期屆漏,房東收回合約」之約定,也因違反民法第148條第2項所定誠信原則,而無效。

【註解】
註一:最高法院九十九年度台上字第五四三號民事判決:「按契約之「解除」或「終止」,均在使法律關係歸於消滅,僅前者有溯及的效力,後者則使契約向後失其效力。惟其屬法律用語,故當事人欲消滅法律關係,而稱解除或終止云者,其真意為何,自應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。」參照。
註二:繼續性之契約已開始履行者,是否應以「終止」之方法消滅其契約關係?最高法院95年度台上字第1731號民事判決:「按繼續性之契約已開始履行者,由於無須因嗣後之債務不履行情事,使其溯及的消滅契約關係,致增法律關係之複雜性,原則上固應以「終止」之方法消滅其契約關係,惟究不得執此即謂凡已履行之繼續性契約,均無容當事人行使法定或意定解除權之餘地,此觀民法第五百零二條第二項、第五百零三條、第五百零六條、第五百零七條之規定自明。」參照。
註三:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註四:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。
註五:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F
註六: http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130D
註七:其立法理由如下:「一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。…… 」。
註八:「租賃住宅市場發展條例」草案,確沒有「出租住宅最低居住水準」、「約束房東要提供房客安全、有保障的居住環境」等租屋安全之明文。但基於經濟社會文化權利國際公約第12條第1款、兩公約第4條、租賃住宅市場發展條例草案第1條之規定,非不得在租賃住宅市場發展條例草案中,明定「出租住宅最低居住水準等租屋安全之條款」、「違反其之罰則」及「得稽核」等規定。惟須注意的是:(一)此已涉及人民財產權及契約自由之限制,其限制之內容仍應符合公益原則、比例原則、法律保留原則、平等原則及體系正義。即須符合下列比例原則、法律保留原則、平等原則之要求及通過公益原則與體系正義之檢視。(二) 前開「適足住房權」之內涵 (在居住安全方面,應向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介;而且居住者的身體安全也應得到保障)之義務,我國各級政府機關也有積極提供之義務,而非僅要求出租人負擔此義務(稽核及加強稽核,與提供義務有別,不可謂「各級政府機關已盡了稽核義務,就可免除此提供義務)。【新聞疑義1750】租賃草案下午三讀,但沒租屋安全!http://www.peopo.org/news/352373
註九: 「租賃住宅市場發展條例」草案所稱租賃住宅,指以出租供「居住使用」之建築物(第3條第1款參照)。而供居住使用建築物之出租,就是筆者及本文所稱住宅租賃。
另依行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」之意旨,房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用,僅於單純供自住使用,比與「租賃住宅市場發展條例」草案所稱「供居住使用」之租賃住宅,界定範圍更小。
至於筆者及本文所稱房屋租賃,乃有別於耕地租賃、基地租賃等土地租賃、融資性租賃,以房屋為租賃物而言。至於是單純供自住使用?或供居住使用? 或作為銷售商品、執行業務或投入生產使用?在所不論。

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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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