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【新聞疑義1720】遠雄賣商辦住宅,判退318萬?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
遠雄建設在新北新莊副都心推出的「遠雄首品」建案預售屋,廣告打出「小宅革命」、「精緻住宅」等口號,一名陳姓女子心動下訂一戶,含車位共1379萬元,簽約後付款318萬6千元,但事後陳女發現建案竟蓋在商業用地上,若違法以住宅使用,將會被斷水斷電,怒控遠雄廣告不實,要求遠雄返還不當得利,新北地院今判遠雄敗訴,需返還陳女已支付的318萬6千元預售屋價金,仍可上訴。
判決指出,104年3月,陳女看中遠雄建設在新北新莊副都心推出的「遠雄首品」建案預售屋,買下建案A02棟7樓一戶預售屋,含車位共1379萬元,雙方簽立預售屋買賣契約書後,陳女都有定期繳款,直到去年9月,她發現建案竟在商業用地,依法規定不得作為住宅,僅能做辦公室使用。
陳女控訴,當初是被建案廣告宣傳單「居家住宅」所吸引,樣品屋也是一般住宅擺設,她以為建案預售屋是一般居家住宅,才會下訂預購,痛批遠雄刻意隱瞞,屬重大廣告不實,要求解除契約返還價金。
遠雄建設則反駁,買賣契約已載明4到15樓為「一般事務所」,也在房屋7、10、13樓的平面圖上,標示為「一般事務所」,平面圖上也有陳女簽名蓋章,且銷售人員在賣屋時,已告知陳女這是「一般事務所」;廣告僅是說明建物特性,未明指是住宅,一般事務所的內部規劃本來就是因購物者需求而異,且陳女亦有簽署補充協議書,協議書載明「買方同意就上述各項變使用部分,日後儒主關機關要求恢復原狀時,買方同意自行恢復依原規劃使用,並不得主張減少買賣價金或要求認何損害賠償。」
法官檢視建案文宣,發現標題是「2105遠雄首品、機場捷運藝術宅」、「新莊副都心唯一、紐約當代藝術宅、遠雄首品」,內容有「小宅革命」、「精緻住宅」等語,廣告文宣並未列出「一般事務所」,平面家具配置參考圖也列出客廳、餐廳、臥室等規劃擺設,樣品屋也是相關擺設,認為陳女主張購買的是一般住宅並非無據。
法官指出,預售屋無成品可供購屋者決定是否購買,購屋人買屋是因信賴未來能使用的室內空間與房屋品質,如同廣告文宣所載,且預售屋買賣契約書共有52頁,但僅有3小段提到「一般事務所」,不符比例原則,認為陳女提告有理,判遠雄建設敗訴。
(自由時報2017年11月10日報導: 預售屋住宅竟是商辦用地 遠雄建設判退訂318萬)

【疑義】
一、本案有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第2條之適用

按本案即為預售屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA719A483A )」之應記載事項第2條:「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。」之適用。

即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。」之內容。

此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第2條規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

即買受人,應在五日以上之契約審閱期間內,審酌企業經營者所提供之個案定型化契約條款,與前開應記載事項第2條規定,是否相符?
企業經營者所提供之個案定型化契約條款,如有優於前開應記載事項第2條規定者,自是更佳,但如有違反於前開前開應記載事項第2條規定者,買受人得依消費者保護法第17條第3項之規定,主張該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條之規定定之,以保障自已的權益。

(二) 本案買受人有民法第355條所定知其瑕疵之情形,依民法第355條第1項之規定,出賣人應不負擔保之責
 
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註一)。

又依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第2條之規定,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,即為契約之一部分,如嗣後未另行合意變更,本案出賣人自應依此為給付,如未依此為給付,即有民法第354條第1項所稱「無滅失或減少契約預定效用之瑕疵」。

惟本案買受人有民法第355條所定知其瑕疵之情形(註二),依民法第355條第1項:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」之規定(註三),出賣人應不負擔保之責才是。
三、本案是否應依民法第 148 條所明定之權利濫用禁止原則及誠信原則,來審酌以符個案正義呢?

但本案法官卻認為「……預售屋買賣契約書共有52頁,但僅有3小段提到一般事務所」,不符比例原則,而認為陳女提告有理,判遠雄建設敗訴。

似認為本案有比例原則之適用?惟所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。但本案法官認為「……預售屋買賣契約書共有52頁,但僅有3小段提到一般事務所」,不符比例原則,是否有誤?

又民法第 148 條也規定「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」。最高法71年台上字第 737號民事判例也云「 查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」。

是本案是否應依民法第 148 條所明定之權利濫用禁止原則及誠信原則,來審酌以符個案正義呢?

四、本案買賣債權契約「買方同意就上述各項變使用部分,日後儒主關機關要求恢復原狀時,買方同意自行恢復依原規劃使用,並不得主張減少買賣價金或要求認何損害賠償。」之約定

至於本案買賣債權契約「買方同意就上述各項變使用部分,日後儒主關機關要求恢復原狀時,買方同意自行恢復依原規劃使用,並不得主張減少買賣價金或要求認何損害賠償。」之約定,雖排除了「物之瑕疵擔保責任中減少其價金」之行使,惟本案出賣人如有故意不告知其瑕疵者,基於誠信原則,應認該約定無效。

縱使本案出賣人並非故意不告知其瑕疵(註四),因本案有消費者保護法之適用,前開約定,有無違反消費者保護法第12條:「定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。」之規定呢?值得思考。

另報導「陳女控訴,當初是被建案廣告宣傳單「居家住宅」所吸引,樣品屋也是一般住宅擺設,她以為建案預售屋是一般居家住宅,才會下訂預購,痛批遠雄刻意隱瞞,屬重大廣告不實,要求解除契約返還價金。」中,本案買受人係要求解除契約返還價金,並非前開約定排除之範圍,也須注意。

【註解】
註一:民法第359條但書所稱依情形,解除契約顯失公平者,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照)。
註二:遠雄建設則反駁,買賣契約已載明4到15樓為「一般事務所」,也在房屋7、10、13樓的平面圖上,標示為「一般事務所」,平面圖上也有陳女簽名蓋章,且銷售人員在賣屋時,已告知陳女這是「一般事務所」……法官指出,預售屋無成品可供購屋者決定是否購買,購屋人買屋是因信賴未來能使用的室內……,但僅有3小段提到「一般事務所」。
註三:民法第355條第1項:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」之規定,並無民法第355條第2項:「買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」但書「故意不告知其瑕疵者,不在此限」之規定,是受人於契約成立時,知其物有民法354條第1項所稱之瑕疵者,出賣人即不負擔保之責。
註四:「陳女控訴,當初是被建案廣告宣傳單「居家住宅」所吸引,樣品屋也是一般住宅擺設,她以為建案預售屋是一般居家住宅,才會下訂預購,痛批遠雄刻意隱瞞,屬重大廣告不實,要求解除契約返還價金。」似主張本案出賣人如有故意不告知其瑕疵之情形。但本案出賣人否認。報導中也未提及「法院就此之看法」。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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