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【新聞疑義1717】貸款不足,怎麼辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
民眾陳小姐近期買預售屋,建商告知可以貸8成,但他擔心銀行貸不了這麼高,詢問簽約時能否註記,若成數無法貸8成就不成立,或有哪些保障自己的方式。
 永然地政士事務所地政士李廷均建議,可以約定貸不到8成買方可以解除契約,且賣方不得異議,另外一種方式,如果貸款不到8成,剩下貸款的部分,由建商按照銀行利率貸款給買方,但無論以約定的方式或建商貸的形式,注意都要建立於事先且買賣雙方都有共識。
 (蘋果日報2017年10月23日報導: 怕貸款成數不足 借力約定買賣契約)

【疑義】
一、本案有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第18條之適用
按本案即為預售屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA719A483A)」 之應記載事項第18條:「(一)第七點契約總價內之部分價款新臺幣__元整,由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付,由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時,買方有權變更貸款之金融機構,自行辦理貸款,除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外,買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續,並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。(二)前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額,其差額依下列各目處理:1、不可歸責於雙方時之處理方式如下:(1)差額在預定貸款金額百分之三十以內者,賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。(2)差額超過原預定貸款金額百分之三十者,賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息,縮短償還期限為__年(期間不得少於七年),由買方按月分期攤還。(3)差額超過原預定貸款金額百分之三十者,買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。2、可歸責於賣方時,差額部分,賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分,買方有權解除契約。3、可歸責於買方時,買方應於接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。(三)有關金融機構核撥貸款後之利息,由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」之適用。

即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第18條所明定之內容。

此個案定型化契約條款,如違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

二、買賣預售屋時,其可否貸到8成?貸款不足,怎麼辦?

又買賣預售屋時,買受人可否貸到8成?

與買受人之債信狀況、還款能力及抵押物之種類、屋齡等有很大的關係;除買賣之前先由擬貸銀行等金融機構確認(實務上,有些建案,已以先確認再簽書面契約之方式處理)外,實際貸款成數與約定貸款成數不符者,是常見的事,故始有前開應記載事項第18條之規定。

買受人,自應在五日以上之契約審閱期間內,審酌企業經營者所提供之個案定型化契約條款,與前開應記載事項第18條之規定,是否相符?

企業經營者所提供之個案定型化契約條款,如有優於前開應記載事項第18條規定者,自是更佳,但如有違反於前開應記載事項第18條規定者,買受人得依消費者保護法第17條第3項之規定,主張該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條之規定定之,以保障自已的權益(註一)。

【註解】
註一:另可參【新聞疑義1319】貸款成數一再縮水,怎麼辦?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202388&article_category_id=2235&article_id=119523

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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