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【新聞疑義1714】預售交屋門牌,跟說好的不一樣!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
 買預售屋眼睛真的要放亮!相較於成屋摸不著、看不到,但對年輕首購族來說,購買預售屋,在資金運用上較寬裕、所需自備款低,但如果簽約不細心,小心跟這位網友一樣,交屋時換來一臉鐵青。
跟說好的不一樣!一名網友在臉書社團發文表示,3年前買預售屋,代銷掛保證一定是原PO要的門牌,但近期使用執照下來、要交屋辦房貸時,才發現門牌不對!是建案另一面向的路名,且當初合約上僅標記地號,沒有註明門牌事項,該代銷也已經離職,第一次購買預售屋就讓他氣炸了。 根據《新北市道路命名及門牌編釘辦法第十三條》規定,新北市門牌編釘是建築完工後,由起造人或所有人向戶政事務所,以「正門面向」或「主要進出口」申請門牌初編。 購買預售屋,合約註記很重要,律師李永然在部落格撰文表示,為避免日後消費糾紛,簽約時,買賣契約書上就要清楚載明門牌,要求業者製作「不動產說明書」,詳細記載買賣標的物的內容,且付定金前,應先到地政機關申請「土地、建物登記簿謄本」,釐清產權相關狀況,若實在不放心,消費者也能委託地政士辦理簽約等事項。 而好房網TV直播主持人Sway也建議,購屋族買預售屋,一定要把建案廣告、報紙文宣留下來,如果交屋後發現,成品與廣告「差很大」,或是有其他糾紛,才容易告贏建商。
(好房網News 2017年11月07日報導: 「跟說好的不一樣!」 預售交屋門牌讓他臉色發青)。

【疑義】
一、本案之事後救濟
按本案因係預售屋買賣,如買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第3條(房地標示及停車位規格):「(一)土地坐落:__縣(市)__鄉(鎮、市、區)__段__小段__地號等__筆土地,面積共計__平方公尺(__坪),使用分區為都市計畫內__區(或非都市土地使用編定為__區__用地)。(二)房屋坐落:同前述基地內「__」編號第__棟第__樓第__戶(共計__戶),為主管建築機關核准__年__月__日第__號建造執照(建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件)。(三)停車位性質、位置、型式、編號、規格:1、買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第__層□平面式□機械式□其他__,依建造執照圖說編號第__號之停車空間計__位,該停車位□有□無獨立權狀,編號第__號車位__個,其車位規格為長__公尺,寬__公尺,高__公尺。另含車道及其他必要空間,面積共計__平方公尺(__坪),如停車空間位於共有部分且無獨立權狀者,其面積應按車位(格)數量、型式種類、車位大小、位置、使用性質或其他與停車空間有關之因素,依第二目之比例計算之(計算方式如附表所示)。(建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件)。2、前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者,應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。3、買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者,雙方如有另訂該種停車位買賣契約書,其有關事宜悉依該契約約定為之。」之適用。

即企業經營者所提供者之定型化契約,應記載「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第3條所明定之內容」。

惟觀其內容,並未擴及到須記載「交屋門牌」。其原因,乃各地方政府之道路命名及門牌編釘辦法,在預售屋部分,係規定「依法領有建築執照且已完成主要構造,始得向戶政所申請門牌編釘」或「須取得建築物所有權,始得向戶政所申請門牌編釘」(註一),在買賣雙方簽訂買賣債權書面契約之時,仍無法確認「交屋門牌」之故也。

是縱使本案買賣雙方在簽訂買賣債權書面契約之時,就「交屋門牌」有所約定(實際上,並未約定,註二),也可能發生民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所稱「無滅失或減少其契約預定效用之瑕疵」或民法第354條第2項:「出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」所稱「保證品質之欠缺」或「其他債務不履行情事」。

除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人而得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金,或依債務不履行之相關約定及規定(註三)為之(註四)。

二、此種案例之事前預防
惟前開所言,係屬事後救濟之部分。至於此種案例之事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約具體明確(含現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手(註四)。

即(一)買受人前往看預售屋時,記得與朋友一起去,便於有「人證」,並千萬完全相信代銷,對於其說法及說明,要以客觀事實及相關法令為依據,釐清之。
(二)如有「交屋門牌」之約定,一定須在買賣債權書面契約內具體明確之,以利事後救濟,並杜絕爭議。
(三)各地方政府之道路命名及門牌編釘辦法,在預售屋部分,係規定「依法領有建築執照且已完成主要構造,始得向戶政所申請門牌編釘」或「須取得建築物所有權,始得向戶政所申請門牌編釘」,在買賣雙方簽訂買賣債權書面契約之時,仍無法確認「交屋門牌」。是縱使買賣雙方在簽訂買賣債權書面契約之時,就「交屋門牌」有所約定,也可能發生民法第354條第1項所稱「無滅失或減少其契約預定效用之瑕疵」或民法第354條第2項所稱「保證品質之欠缺」或「其他債務不履行情事」。此購屋風險,應予瞭解及注意。

【註解】
註一:例如依新北市道路命名及門牌編釘辦法第8條第1項第1款;「有下列情形之一者,得向戶政所申請門牌編釘或改編:一、依法領有建築執照且已完成主要構造之建築物。」之規定,在預售屋部分,須依法領有建築執照且已完成主要構造,始得向戶政所申請門牌編釘;又依臺北市道路命名及門牌編釘自治條例第10條第1項;「門牌之編釘、改編,應由建築物所有權人向所在地戶政事務所申請辦理;……」之規定,在預售屋部分,須取得建築物所有權,始得向戶政所申請門牌編釘。
註二: 3年前買預售屋,代銷掛保證一定是原PO要的門牌,但近期使用執照下來、要交屋辦房貸時,才發現門牌不對!是建案另一面向的路名,且當初合約上僅標記地號,沒有註明門牌事項,該代銷也已經離職。
註五:例如民法第227條:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」之規定。
註三:民法第354條第1項所稱「物之瑕疵」或民法第354條第2項所稱「保證品質之欠缺」,均屬債務不履行,但因在買賣各債中,就此有特別規定,自應先從其規定;至於在買賣各債中,未有特別規定之其他債務不履行情事,仍可能發生,其事後救濟,自應回到債務不履行之相關約定及規定。
註四: 此部分,請參【新聞疑義1710】買到「套繪管制」,農地不能蓋農舍? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237889&article_category_id=2235&article_id=147748、【新聞疑義1668】公設重大修繕,得否請求減少價金?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237164&article_category_id=2235&article_id=147231、【新聞疑義1665】小心!買屋要幫建商繳土增稅? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237152&article_category_id=2235&article_id=147222、【新聞疑義1604】買到爐渣屋,怎麼辦?
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=223711&article_category_id=2235&article_id=136529、【新聞疑義1602】買房簽約「已檢查」,敗訴?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=223200&article_category_id=2235&article_id=136125等。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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