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【新聞疑義1712】帳簿註記繳房租,慘遭房東漲租金?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
讀者林小姐來函詢問《蘋果》:轉帳房租,在帳本上註記租金,但房東竟用會被扣稅的說詞,要調漲租金。
 全國不動產企研室主任張?勻表示,國稅局在調查逃漏稅時,一般依租賃合約書為主,帳本所屬私人用途,與調漲租金牽扯,理由牽強,且在租賃合約期間調整租金,須經房客同意,否則房東就得只能在契約期滿時,再重新制定租金。
(蘋果日報 2017年10月11日報導: 帳簿註記繳房租 慘遭房東漲租金)。

【疑義】
一、租賃法令(租金調漲)之適用
(一)房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第4條之適用

按如承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註三)之應記載事項第4條:「承租人每月租金為新臺幣(下同)   元整,每期應繳納   個月租金,並於每□月□期  日前支付,不得藉任何理由拖延或拒絕;出租人亦不得任意要求調整租金。租金支付方式:□現金繳付□轉帳繳付:金融機構:   ,戶名:   ,帳號:   。□其他:   。」及不得記載事項第7條:「不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。」之適用。即
1.企業經營者所提供者之定型化契約,應記載「在租賃期間,出租人亦不得任意要求調整租金」。
2. 企業經營者所提供者之定型化契約,不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地(註四)。

(二)非企業經營者或非定型化契約或消費者,依民法等相關規定

又非企業經營者或非定型化契約或消費者,就不得適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之規定。

除「有耕地三七五減租條例、農業發展條例等之適用」外,反而要回到民法第442條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限」、第148條第2項:「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」之規定、最高法院26滬上字第4 號民事判例:「民法第四百四十二條所謂價值之昇降,係指租賃物本身之價值,於租賃契約成立後有昇降者而言。」、20年上字第283號民事判例:「租賃物為不動產者,其價值如有昇漲,出租人依法本得為增租之請求,至所加租額之多寡,應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。」、18年上字第2812號民事判例:「不動產租賃契約未定有存續期間,業主對於租戶要求增租,除依法令規定或訂有特約應受限制外,本不禁止。但應增與否及增加若干,自得由法院斟酌該地經濟狀況定之。」、47年台上字第1152號民事判例:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金,但在未聲請法院增減其租金以前,原約定之租金額,並不因租賃不動產價值之昇降,而失其拘束雙方當事人之效力。」、48年台上字第1536 號民事判例:「當事人就不動產所訂之租金,於租賃關係存續中,因租賃物價值之昇降,固得聲請法院增減其數額,惟此項聲請,以租約未定期限者為限,倘定有期限,則不在准許之列,此觀民法第四百四十二條之規定自明。至約定之租金額數,因法律變更致超過法定限度以外者 (例如房屋租金超過土地法第九十七條之規定,土地租金超過實施都市平均地權條例第四十二條規定) ,關於超過部分,亦僅生請求權是否存在之問題,其與租賃物價值發生昇降之情形既非相同,自亦不得援用該條規定而為增減之聲請。」等之意旨。即
1.當事人就不動產所訂之租金,於租賃關係存續中,因租賃物價值之昇降,固得聲請法院增減其數額,惟此項聲請,以租約未定期限者為限,倘定有期限,則不在准許之列。
2.民法第442條所謂價值之昇降,係指租賃物本身之價值,於租賃契約成立後有昇降者而言。
3.在未聲請法院增減其租金以前,原約定之租金額,並不因租賃不動產價值之昇降,而失其拘束雙方當事人之效力。
4.所加租額之多寡,應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。
5.約定之租金額數,因法律變更致超過法定限度以外者 (例如房屋租金超過土地法第九十七條之規定,土地租金超過實施都市平均地權條例第四十二條規定) ,關於超過部分,亦僅生請求權是否存在之問題,其與租賃物價值發生昇降之情形既非相同,自亦不得援用民法第442條規定而為增減之聲請。
6. 轉帳房租,在帳本上註記租金,出租人以會被扣稅的說詞,調漲租金,除「另行合意調漲」外,恐違反誠實信用原則。

二、期滿後另訂契約租金之約定
按期滿後另訂契約租金之約定,除違反土地法第97條:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」等特別規定,須從其法律效果之外,基於契約自由原則,自應從承租人與出租人間之租金約定。

縱使另訂契約之租金約定,高於原租賃契約,亦同。

三、小結
本案因題意並未提及下列事項有關之內容,是尚須依全部客觀釐清事實釐清下列事項。
(一)有無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用?
(二)有無耕地三七五減租條例、農業發展條例等之適用?
(三)是定期租賃或不定期租賃(註五)?
(四)有無民法第442條所稱價值昇降之情形?
(五)是原租賃契約屆滿期滿後,另訂契約租金之約定?或租賃關係存續中,原約定租金之調漲?
(六)「租賃關係存續中,調漲後的租金」或「原租賃契約屆滿期滿後,另訂契約之約定租金」,有無違反土地法第97條等特別規定?
(七) 有無另行合意調漲租金?如有,約定內容為何?

【註解】
註一:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註二:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』參照。
註三:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F
註四:惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案(http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130Dhttps://www.moi.gov.tw/files/news_file/%E9%99%84%E4%BB%B6%20%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%99%BC%E5%B1%95%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E8%8D%89%E6%A1%88%E7%B8%BD%E8%AA%AA%E6%98%8E.pdf
)第5條:「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」(立法理由如下:一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。……),設有「得適用非屬消費者保護法第2條第3款規定消費關係之租賃住宅契約應約定及不得約定事項」,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定。爰仍建議出租人須及早因應。
註五: 按定期租賃,因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,而成為「不定期租賃」。另租賃未定期限者,本就是不定期租賃。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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