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【新聞疑義1662】住了2年,才知是上吊凶宅?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
 劉姓男子3年前將基隆市暖暖區1戶12樓的公寓賣給朱姓女子,她住了2年和鄰居聊天才得知,10年前曾有1名婦人在自家陽台上吊自殺,但當初契約卻未載明,朱驚覺買到凶宅要求解約償還損失;法院認定凶宅是房屋瑕疵,判劉應賠償466萬多元。
朱女指出,3年前透過不動產仲介公司和劉男簽約,以423萬元買下公寓,劉當時在買賣契約標的現況說明書中,「賣方持有產權期間是否發生凶殺或自殺致死情事?」簽署「否」,雙方遂完成交易。
但她去年底從鄰居得知曾有1名婦人在她家陽台上吊,朱再經過訪查,確認10年前1名男子向劉租屋,後來他的媽媽在屋內自殺身亡,經檢方、法醫到場相驗發給死亡證明書,認為劉姓屋主當時也知情。
朱證稱,對方明知出售房子為凶宅,價值嚴重減損,對方卻在房屋現況說明書以沒有自殺致死情事詐騙她,讓她支付價款、仲介費、裝潢及家電等一共468萬多元,要求解除買賣契約,返還並賠償損失。
劉辯稱,當年房子租給1名呂姓男子,事發後由呂在報案、報案救護紀錄簽名,但自己不認識呂母,也不清楚為何她會在屋內自殺,沒有要故意詐欺買方。
他認為,房屋是否判定為凶宅,應考量事件大小、有無見諸媒體、發生靈異現象等客觀判斷,而該案事發超過10年,當時未見諸報紙,朱也已住了2年,心理影響已大幅降低,僅因凶宅瑕疵就解除契約,有違公平性。
法院認為,一般將屋內發生非自然死亡稱為「凶宅」,依民間風俗普遍認為妨害居住安寧、影響購買意願屬於房屋瑕疵,而買賣契約中,劉在是否發生凶殺或自殺問題簽屬「否」,已經替房屋品質作為擔保,應負起瑕疵責任,判他敗訴。
 (聯合報2017年10月5日報導: 400萬買下中古公寓 她住了2年才知竟是上吊凶宅)。

【疑義】
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。
又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。
另民法第359條但書所稱依情形,解除契約顯失公平者,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(註一)。
至於凶宅,從經驗法則來看,雖得認為有滅失或減少其價值(註二),但是否為凶宅?則應先從當事人間之約定;當事人間未約定時,因民法等法律並未有相關規定,而且就此也無習慣法之存在,則只好求諸於「法理」及「經驗法則」(註三)。而所謂經驗法則,係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之(註四)。
從而,本案報導如屬實,法院所認如無誤,因雙方已約定「賣方持有產權期間不能有發生凶殺或自殺致死情事」(註五),而且在賣方持有產權期間確實發生了自殺致死情事,自是凶宅,如本案買受人(朱姓女子)無民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵情事,本案買受人(朱姓女子)自得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。
惟如僅係凶宅,並無民法第354條第1項所定「通常效用滅失或減少」之瑕疵或「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」,也無民法第354條第2項所保證品質之欠缺,准予解除契約,恐顯失公平,本案法院判本案賣方(劉男)敗訴,尚無可指摘。

【註解】
註一:最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照。
註二:請參【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅,退屋,為何敗訴(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=258&job_id=176772&article_id=100591)。
註三:民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。
註四:最高法院99年度台上字1633號民事判決等參照。
註五:報載:劉當時在買賣契約標的現況說明書中,「賣方持有產權期間是否發生凶殺或自殺致死情事?」簽署「否」。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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