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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者,由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的,依其契約之目的探求當事人之真意,契約之期限,應解為至房屋不堪使用時為止(最高法院104年台上字第559號民事判決)

文 / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【台灣法律網】


最高法院104年台上字第559號民事判決要旨

1.原審法院:
 (1)按租用基地建築房屋,依土地法第一百零二條規定,出租人及承租人得於契約訂立後二個月內協同辦理地上權登記,以加強租賃關係,鞏固承租人之地位,使地上權與基地租賃權並存。而此二個月期間為訓示規定,縱令經過期間,承租人仍得請求出租人為地上權登記。關於地上權之存續期間,九十九年修正公布之民法第八百三十三條之一規定:「地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。」乃為兼顧土地所有人與地上權人之利益,明定土地所有人或地上權人均得於逾二十年後,請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間,或終止其地上權。雖法無明文規定不定期租用基地建築房屋之租賃契約得為相同之處理,然依同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理,應認得類推適用上開規定。即於未定期限租用基地建築房屋之租賃契約逾二十年後,出租人及承租人均得斟酌租賃契約成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,請求法院終止其租賃契約,以兼顧出租人與承租人之利益。
(2)於租期六十六年十二月三十一日屆滿時,固因陳○坤等三人未即為反對之表示,依民法第四百五十一條規定視為不定期限繼續租約,其仍屬租用基地建築房屋之租賃契約性質。上訴人於五十九年三月間承受上開租約後,逾四十年未依土地法第一百零二條、民法第四百二十二條之一規定,聲請為地上權登記,以強化其租賃契約。審酌原租用基地建築房屋租賃契約所定期間十年早已屆滿,原承租人黃○匏本於基地租賃契約在系爭土地上興建系爭建物已達不堪使用之程度。則被上訴人以兩造間不定期限租賃契約,因系爭建物不堪使用為由,主張此租賃契約應予終止而消滅,依前開說明,應屬可採。
2.按未定有期限之租地建屋契約,或雖定有期限,惟因出租人於租期屆滿時,未表示反對繼續租賃之意思,依民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者,由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的,依其契約之目的探求當事人之真意,契約之期限,應解為至房屋不堪使用時為止。查系爭建物已達不堪使用之程度,為原審合法確定之事實。被上訴人主張兩造間不定期基地租賃關係歸於消滅,自屬有據,其訴請上訴人拆除系爭建物返還土地,洵屬正當,應予准許。
3.至於本院五十一年台上字第二九八七號判例意旨固謂:「租用建築房屋之基地,非有土地法第一百零三條所列各款情形之一,出租人不得收回,縱該地上所建之房屋因故滅失,而租用基地之契約要未失其存在,承租人仍得申請重建,且其申請重建之屋,除契約別有約定者從其約定外,不問是否與原狀相符,出租人均負有同意重建之義務。」惟參酌其基礎事實係針對租地建屋契約之房屋尚未達不堪使用之程度,而因不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時,所為之闡釋,與系爭房屋業達不堪使用之程度者不同,尚無適用於本件之餘地。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
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劉哲瑋律師
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