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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

從小英政府上台後可能調高遺產稅,談出售因繼承取得的不動產如何課徵房地合一所得稅

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


「長照政策」是總統當選人蔡英文的重要政策,蔡英文表示,研擬調漲遺贈稅,從10%調高到20%,作為每年300到400億長照經費的部分來源,首先我們來談談遺產稅與所得稅的課稅原理。
   

【遺產稅與所得稅的課稅原理】

遺產稅是被繼承人死亡後,原則上是由繼承人負責申報繳納的稅捐,其與所得稅最大的差異在於,遺產稅的課徵是認為因繼承取得遺產是0成本的,所以在計算遺產稅時是不需考量被繼承人取得遺產時的成本,只要依據稅法規定的課稅價值計算被繼承人的遺產總額,再扣除免稅額及扣除額等即得出課稅淨額,再乘上稅率即為應納稅額。而所得稅是必須考量相關成本的,各項收入減去成本費用後才是所得額,例如:租賃所得,把全年租賃收入減除合理而必要的損耗和費用後的餘額就是租賃所得,若無法逐項舉證列報,則可直接以租金收入的百分之四十三為必要費用標準而扣除。雖然遺產稅亦具有所得稅的性質,但二者是有差異的。


【出售因繼承取得的房地,其成本應如何認定】

依據所得稅法第14條第七類就財產交易所得之規定,財產或權利原為繼承或贈與而取得者,以交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。而何謂時價?現行遺產及贈與稅法規定,被繼承人死亡時遺留有不動產,是以當期的土地公告現值總額及房屋評定標準價格為準據以計徵遺產稅,既然計徵遺產稅的標準並非市價而是土地公告現值總額及房屋評定標準價格,現行財政部即以該課稅價格認定為繼承人取得房地的成本。

至於民國105年1月1日開始實施的房地合一所得稅,基於相同的原理原則,於所得稅法第14條之4直接明定出售房地其為繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。簡單來說,政府以較低的土地公告現值總額及房屋評定標準價格而非以市價來課徵遺產稅,似乎是對於納稅人較為有利,但在房地合一實施後因土地的所得亦需課稅,如此一來出售因繼承取得的房地在計徵房地合一所得稅時,是以實際出售的價格減除被低估的成本,等於是雖然少繳了遺產稅,卻因繼承後再出售時,再以房地合一所得稅一次全部補徵回來,對於納稅人而言除非不賣,否則實際上並沒有所謂的輕稅可言。


【遺產稅及房地合一所得稅的稅率】

現行房地合一所得稅的稅率,以在中華民國境內居住的個人持有房地在一年以內出售者,稅率為百分之四十五;持有超過一年未滿二年,稅率為三十五;持有超過二年未滿十年,稅率為百分之二十;持有超過十年,稅率為百分之十五;如符合所得稅法第四條之五第一項第一款規定之自住房地,所得額在400萬元以內是免稅的,超過400萬元的部分稅率為百分之十。

而現行遺產稅於民國九十八年修法前是採超額累進稅率最高百分五十,而修法後降為單一稅率百分之十,因降幅過大造成資金回流致使房地產大漲。而蔡英文表示研擬調漲遺贈稅,從10%調高到20%,作為每年300到400億長照經費的部分來源。如前所述因遺產稅亦有所有稅的性質,雖然二者的計算基礎不儘相同,如遺產稅調漲為百分之二十與房地合一的稅率相比較應在可以接受的範圍,況且仍與九十八年修正前的百分之五十仍有一段很大的差距,但如調高超過百分之二十恐怕會引起反彈。


【遺產稅是機會稅?】

遺產稅是否屬機會稅則應視各人解讀而不同,人何時死亡是無法預測及控制的,但人終究難逃一死只是時間的問題而已,如前所述因出售繼承的房地其成本會有被低估的情形,此乃我國課稅制度所造成,就算沒有炒房的意圖仍會被課徵高額房地合一所得稅,雖然在計算持有期間時是可將被繼承人持有期間合併計算以適用較低的稅率,但仍造成不甚公平合理之感。

為降低相關疑慮並顧及公平性財政部在民國104年8月19日發布台財稅字第10404620870號函解釋,將下列二種原依新修正所得稅法在105年以後出售應課徵房地合一所得稅的情形,例外的可以適用舊制:
(1)交易之房地係納稅義務人於103年1月日之次日至104年12月31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在二年內。
(2)交易之房地係被繼承人於104年12 月31日以前取得,且納稅義務人於105年1月日以後繼承取得。

也就是說僅有在105年1月1日以後因繼承以外的原因取得房地(例如買賣或贈與),因持有人死亡由其繼承人繼承後再出售時,才會適用房地合一新制課徵所得稅。


【結論】

現行不動產的稅制越加複雜化,政府基於打房追求所謂公平正義,將來持有稅亦有可能大幅增加,甚有立委提出過於保護承租人的租賃專法的法案實在令人無所適從,但筆者認為這都是炒短線的做法,人民所得無法提高房價再跌仍是買不起,就算通過租賃專法對於房東而言一定調漲房租對於承租人不一定有利,應該是興建足夠的社會住宅及加強交通建設,使人口可以移居至都市外圍房價較低的區域,但這是需要時間及經費並不容易達成的,政策的實施應有全盤性的規劃及方向,這樣對於國家的發展才是最為有利的。

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作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

地址:台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2
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