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【新聞疑義1589】買到斜房屋,怎麼辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

李姓高中女老師花2580萬買屋,裝潢工人修繕時直言「房子傾斜太嚴重了」,經土木技師公會鑑定,確認房屋最大傾斜率為38分之1,不宜居住;李婦認為陳姓女屋主賣的房子有瑕疵,求償372萬元。士林地院認為李婦購買前,土木師傅就警告「橫樑可能斷裂」,她沒聽勸,有半數責任,陳女僅需賠186萬。依台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定,若傾斜率超過40分之1,拆掉重建較安全。李姓女老師2013年透過房仲向陳姓國中女老師買屋,她在裝潢房子時,工人告知房子嚴重傾斜,她請台灣省土木技師公會鑑定,結果顯示房屋最大傾斜率為38分之1,不宜居住、達重建標準。李婦說,房仲在賣屋時,曾拿出921、331地震列管建築物清冊,宣稱本屋不在列管範圍,安全無虞。陳老師駁斥李老師說法,稱房仲帶看房子時就已告知房子有傾斜現象,但不影響居住安全。陳老師也請來建築物結構技師勘查,聲明傾斜程度在建物設計的安全範圍內。她說社區16棟、64戶都有傾斜狀況,36年來歷經大小地震都無恙。法官認為,房仲賣屋時特地提出台北市危樓清單,這不是一般賣屋會提及的資訊,可見李婦早知房子傾斜。李婦證稱簽約後一名土木師傅來估量,對方告誡「房間內的兩支柱子都已經彎曲,橫樑可能會斷裂,最好不要買」,但李婦仍繼續買賣也沒磋商價金,過失比例買賣雙方各占一半,依市價減損,判陳女需賠186萬元 (聯合報105年2月15日報導:不聽師傅勸 買到斜房過失自己扛)。


【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人雖得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金(註一)。

從而,本案報導如屬實,因已經土木技師公會鑑定,確認房屋最大傾斜率為38分之1,不宜居住,自有民法第354條第1項所定通常效用之瑕疵(註二),本案買受人(李姓高中女老師)似得向本案出賣人(陳姓女屋主)請求減少其價金;惟本案買受人(李姓高中女老師)如已經知其瑕疵,依民法第355條之規定,本案出賣人(陳姓女屋主)不負擔保之責;但本案買受人(李姓高中女老師)僅證稱「簽約後一名土木師傅來估量,對方告誡:房間內的兩支柱子都已經彎曲,橫樑可能會斷裂,最好不要買」,尚不得逕予率斷「其知悉該傾斜已達影響安全而不適居住使用之程度」,本案臺灣士林地方法院103年度訴字第417號民事判決爰認為「原告縱知悉系爭房屋有傾斜,但並無證據顯示其知悉該傾斜已達影響安全而不適居住使用之程度,自難認原告知悉本件有不具備被告所保證品質之瑕疵,被告仍無從依民法第355 條規定主張免責」(註三)。

至於本案臺灣士林地方法院103年度訴字第417號民事判決認為過失比例買賣雙方各占一半,依市價減損,並判陳女需賠186萬元,其依據乃民法第217 條第1 項:「損害之發生或擴大,被害人與有過失者,法院得減輕賠償金額,或免除之。」(註四),與民法第355條之規定無涉,併予敘明。


【註解】
註一:依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照)。且買受人因買賣標的物有瑕疵,得請求減少其價金,此項減少價金請求權之行使,僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足(最高法院86年度臺上字第2659號裁判意旨參照)。
註二:惟本案臺灣士林地方法院103年度訴字第417號民事判決:「一、關於被告所交付之系爭房屋是否有瑕疵:(一)、按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵;出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質,民法第354 條第1 、2 項分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵(最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照)。準此,如出賣人所交付之物不具備其所保證之品質,即屬「瑕疵」。(二)、本件原告主張被告所交付之系爭房屋傾斜,且已達影響安全而不適居住使用之程度乙情,業據原告提出台灣省土木技師公會指派李特技師於102 年11月11日至現場勘測後所製作之鑑定報告(即原證四)為據,鑑定結果認:「標的物共同結構傾斜率為1/33;標的物最大傾斜率為1/38;標的物室內水平測量最大傾斜率為1/37;已達『台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』規定房屋傾斜率超過1/40之重建標準」、「鑑定標的物1 樓樓地板墊高整平施工不當,. . . 目前標的物因使用混凝土墊高整平,形成增加其地板面積重量約230kg/m2 . . .已超出原設計值(200kg/m2),如再加入任何建築物室內人員、傢俱、設備等活載重,將超出原設計值甚多」、「綜上所述,本案鑑定技師研判建物傾斜過大,且1樓樓地板使用混凝土墊高整平,增加其載重,加速其重心向標的物後方傾斜,並已達『台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』重建之標準」,且提出建議事項:「一、標的物1 樓樓地板使用混凝土墊高整平,宜逕行拆除,委由專業建築、結構、土木. . 等技師規劃設計為宜。二、系爭建物應持續進行建築物傾斜觀測及應變,方能及早預警而能迅速採取適當措施,不建議居住使用。」等語(見本院卷第43至44頁)。被告對於上開鑑定報告之形式真正並不爭執(見本院卷第70頁),惟以依台灣省土木技師公會104 年4 月5 日函覆本院表示李特技師因惡性淋巴瘤及呼吸衰竭而於104 年3月21日入院加護病房治療,迄今已施作氣切手術致話語能力不良,故無法至法院作證等語(見本院卷第237 頁),認該技師目前的疾病可能於鑑定當時已存在,而質疑該技師所製作鑑定報告之證明力,並聲請調取該技師於鑑定當時之病歷資料,及函查該技師鑑定時係由幾人共同進行鑑定等情,然查依前揭台灣省土木技師公會函所載,李特技師係於104 年3 月入院,距其於102 年11月至現場鑑定時間已有差距,且依「台灣省土木技師公會鑑定手冊」附錄一「台灣省土木技公會鑑定作業規定」之「鑑定作業程序」第7 條規定,該公會指派之鑑定技師所完成之鑑定報告書,必須送至公會由複審技師依「複審作業程序及要點」進行複審(見本院卷第95至97頁),程序甚為嚴謹,已足認李特技師於鑑定時之鑑定能力應毋庸置疑,被告此部分調查證據之聲請核無必要;而被告固復質疑本件非屬損害鄰房事件,上開鑑定結論卻依據「台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」,適用法規顯然錯誤云云,然查無論「台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」,或被告主張應適用之「建築技術規則」及「建築物耐震設計規範及解說」,甚或「台北市921 、331 地震列管紅單、黃單建築物清冊」等,本均為房屋結構安全之參考標準,而上開台灣省土木技師公會之鑑定報告除參考「台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」之重建標準外,並就鑑定標的物1 樓樓地板墊高整平施工不當之情形綜合審酌後,認定系爭房屋傾斜達影響安全而不建議居住使用之程度,其論述詳細而無矛盾之處,當具有相當之可信性。(三)、又被告所提出之由中0房屋公司另委請張0進技師於102 年10月23日至現場勘測後所製作之鑑定報告,雖記載:「實測最大傾斜率為1/38.8」、「. . . 重心偏移0.176m,約為1. 64%(=0.145m ÷10.7m ),尚低於一般建築物的容許偏心5 %,所以以結構設計的觀點尚在設計的安全範圍內」、「雨農路2 巷2 、4 、6 、8 、10、12、14、16號的四層建築物經檢視其結構狀況目前尚稱良好。本案建築物傾斜主要是由『部分地下室』造成,該棟建築物地下室(面積)479.2m2 ,地面層(面積)1485.97m2 . . . 且地下室位於整棟房屋的前方,所以房屋自然往房屋後方傾斜。一般而言,此種傾斜壓密在房屋興建完成後一年左右壓密完成。」等語(見本院卷第53至54頁),亦即該技師與前述李0技師所鑑定系爭房屋之最大傾斜率相近,但認系爭房屋傾斜狀況尚不影響結構安全。然查,上開張0進技師之鑑定報告認系爭房屋之傾斜是由於「部分地下室」所造成,因地下室位於整棟房屋的前方,所以房屋自然往房屋後方傾斜等情,與其於審理中證稱:本案的地下室是在前面的1/3 ,如果增加前面地下室的重量,基本上對傾斜有改善的作用,房屋會比較正等語(見本院卷第248 頁),已有矛盾;又該技師於審理中自承其確於102 年10月23日勘測時向當日到場之原告父親李0吉稱系爭房屋之傾斜率超過1/40,傾斜的很嚴重,於當日晚上與李0吉通話時並告知補強費用達85萬元等情(見本院卷第247 、250 頁),與其上開鑑定報告所謂系爭房屋傾斜狀況並不影響安全之結論,明顯未合,尚難憑採,不足以之推翻前揭台灣省土木技師公會鑑定報告認系爭房屋傾斜程度已達影響安全而不適居住使用之結論。(四)、再被告另舉張0進技師於104 年9 月18日再至現場勘測所製作之鑑定報告,顯示系爭房屋之最大傾斜率為1/38.1,維持在誤差之1 %範圍內無增加(見本院卷第281 頁),及主張系爭房屋所在社區之其他住戶均繼續居住數十年,前後歷經大大小小地震,未見房屋倒塌,辯稱系爭房屋並無因傾斜而不能居住之情形云云。然查,房屋之結構是否安全,與目前是否實際有人居住及是否已發生倒塌之情事,並無必然關聯;又依證人張0進技師於審理中證稱傾斜率比較大的房子,倒塌的可能性比較大等語(見本院卷第247 頁),本件系爭屋之傾斜率已達重建房屋之標準,其倒塌之風險顯然遠大於無傾斜之房屋,復與1 樓樓地板墊高整平施工不當之因素相互加乘,即使短期內並無立即之變化,亦不足認系爭房屋目前安全無虞。(五)、準此,本件原告依前揭台灣省土木技師公會鑑定報告,主張被告所交付之系爭房屋傾斜,已達影響安全而不適居住使用之程度,洵屬有據。按系爭房屋買賣契約書所附之房地產標的現況說明書,於其他重要事項欄以手寫註記:「本標的有傾斜現象,已告知買方目前安全無虞」等語,並經兩造簽名於旁(見本院卷第20頁),堪認被告向原告保證系爭房屋並無因傾斜而影響安全之情形,則系爭房屋既不具被告所保證之該等品質,確實構成物之「瑕疵」,洵屬明確。」,似有混淆「民法第354條第1項所定預定效用之瑕疵,與民法第354條第2項所定保證品質之欠缺」之嫌。
註三:本案臺灣士林地方法院103年度訴字第417號民事判決:「(二)、被告辯稱原告知悉系爭房屋有傾斜情形,故被告不須負瑕疵擔保責任云云。查:1、本件兩造就原告於系爭房屋買賣時,是否知悉房屋有傾斜情形爭執甚烈,原告就此聲請傳訊其父李0吉、其配偶劉0兆到庭均證稱:中信0房屋經紀人王0欽於仲介買賣過程中均未提及房屋傾斜之事,僅曾告以地下室地板的水平不平,拉一拉水平就可以了等語(見本院卷第71至74、143 至145 頁),被告則聲請傳訊證人王0欽到庭證稱:伊除了向原告表示地下室的地板需要拉平外,也有向原告告知房屋雖然有傾斜,但都在正常居住使用中,且沒有被台北市政府列管為危樓,也不在921 、331 地震列管紅黃單建築物清冊中等語(見本院卷第74至78頁),並分別舉本件爭議發生後兩造或委由親友及仲介交涉過程中之對話及簡訊等件(見本院卷第83至84、99至100 、127 至141 頁)為證。查前揭證人分別與兩造有親誼或與本件交易有利害關係,其等所為證詞應有客觀證據為佐,始得採信,又上開對話及簡訊內容乃兩造於本件爭議發生後所為協調、折衝讓步過程之言詞,其語意或不完整、或僅屬自為主張,亦無從逕為對兩造有利或不利之認定;惟依前述系爭房屋買賣契約書所附之房地產標的現況說明書,於其他重要事項欄以手寫註記:「本標的有傾斜現象,已告知買方目前安全無虞」等語(見本院卷第20頁),而一般認知所謂「傾斜」乃指全棟房屋傾向前後或左右,與地板施工不良之局部「水平不平」明顯有異,參以原告自承於出價過程中曾看過王0欽所提示之「台北市危樓清單」及「台北市921 、331 地震列管紅單、黃單建築物清冊」等網路列印資料(即被證三前3 頁,見本院卷第14至16頁),而房屋傾斜尚非屬一般中古屋買賣普遍常見之現象,仲介人員卻特別提示此部分資料等情,足認本件原告於系爭房屋買賣時已知悉房屋有傾斜情形。2、然如前述系爭房屋買賣之瑕疵態樣,係出賣人所交付之物不具備其所保證之品質,而原告縱知悉系爭房屋有傾斜,但並無證據顯示其知悉該傾斜已達影響安全而不適居住使用之程度,自難認原告知悉本件有不具備被告所保證品質之瑕疵,被告仍無從依民法第355 條規定主張免責。」參照。此部分,雖尚符經驗法則,惟雙方就此爭執甚烈,在第二審中,將再次成為攻防重點。
註四:本案臺灣士林地方法院103年度訴字第417號民事判決:「(四)、再就本件原告得主張減少價金及請求被告返還之具體金額,查本件審理中送台北市不動產估價師公會就系爭房屋有上開傾斜程度是否造成房價之貶損及其數額為鑑定,鑑定結果為:「(一)勘估標的正常條件下之價值:2,537 萬8,920 元;(二)勘估標的因瑕疵造成之市場價值減損金額為372 萬8,163 元,即減損後之總值為2,165 萬0,757 元」等情(見本件外放證物卷);被告雖質疑該鑑定報告忽略本件為中古屋買賣,交易價格應以雙方磋商結果為斷,而原告購入系爭房屋價格已低於週遭鄰房云云,質疑該鑑定報告之內容不足採,惟查該鑑定報告經由蒐集比較市場上相類似產品案例,求得因建物傾斜情況所導致市場交易價值減損之比例,其所採比較之案例均為與系爭房屋屋齡36年相近之房屋,堪認已考量本件為中古屋買賣,且該鑑定報告所鑑估系爭房屋於正常條件下之價值為2,537 萬8,920 元,與本件兩造系爭房屋買賣價金2,580 萬元亦屬相近,至於被告自行以實價登錄資料推估比較系爭房屋與週遭房屋之成交行情,其推估基礎所謂「102年行情比101 年上漲10% 」、「1 樓有庭院的行情比樓上行情高30% 」、「地下室、前院車位行情約1 樓1/3 」云云(見本院卷第344 至350 頁),均乏客觀依據,不足以之認原告購入系爭房屋價格明顯低於週遭房屋行情,被告此節所質,尚無足採;本件原告以台北市不動產估價師公會鑑定報告,主張系爭房屋買賣應減少價金372 萬8,163 元,當屬有據。惟按損害之發生或擴大,被害人與有過失者,法院得減輕賠償金額,或免除之,民法第217 條第1 項定有明文,本件被告交付之系爭房屋,其傾斜已達影響安全而不適居住使用之程度,既未具被告保證之品質而有瑕疵,亦屬未依債之本旨而為給付,致原告受有相當於前述得主張減少價金數額之損害,然原告如前述於買賣前已知悉系爭房屋有傾斜情形,所悉該情尚非一般中古屋買賣普遍常見之現象,縱被告曾保證未致影響安全,原告亦應自行以委請裝潢師父或其他專業人士到場確認等方式查證,且依證人即原告之父李0吉於審理中證稱:伊於簽約成交後請一位技師到現場,那位師傅說系爭房屋的牆壁都已傾斜,房間內的兩支柱子都已經彎曲, 師傅說該兩支柱子所支撐之橫樑很有可能會斷裂,雖然橫樑的外面有用木板隔起來,但以他作土木老師傅的經驗判斷橫樑很有可能斷裂,該師傅跟伊說這間房子最好不要買,因為傾斜的很嚴重等情(見本院卷第144 頁),堪認原告僅委請稍具土木專業之人士即得查證,並得斟酌查證情形決定是否仍為買賣或據此再磋商買賣價金,而不致受有前述全數金額損失,是原告就本件損害之發生亦有過失,經斟酌兩造行為造成損害之原因力強弱,兩造之過失比例應各為1/2 ,被告應減輕給付金額之比例亦以此為當,是本件經過失相抵後,原告所得請求被告給付之金額應為186 萬4,082 元(計算式:372 萬8,163 元×1/2 =186 萬4,082 元《元以下4 捨5 入》)。」參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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就合併出賣之非共有土地部分,是否享有優先承購選擇權,或必須一併承購,應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項,具體觀察判定之(最高法院107年台上字第2434號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
在借名關係存續中,出名人將該財產設定抵押權登記予第三人,是否為無權處分?(最高法院108年度台上字第1744號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
因土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害,向地政機關請求國家賠償之消滅時效起算時點?(最高法院108年度台上字第814號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
買賣契約約定「買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生」之認定?(最高法院107年台上字第2093號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物之分割方法,第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當,得否為一部維持一部廢棄之判決?(最高法院108年度台上字第812號民事裁定) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
民法第425條之1規定,係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係,必係土地或房屋讓與後方生有無法定租賃權之問題(最高法院107年度台上字第1379號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
關於命一造當事人辦理所有權移轉登記之確定判決,尚須他造當事人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後,始能取得所有權,在辦妥所有權移轉登記前,仍不得以共有人身分,參與共有物之分割(最高法院107年度台上字第532號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
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