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【新聞疑義1585】買房沒增值,可否解約或減少價金?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
房市景氣差,買房不願賠了房價的消費者,也只好「發掘房屋缺漏」,藉此解約或減少價金、要求損害賠償等。在不動產買賣糾紛的部分,相較過往多是斡旋金轉定金、房屋漏水等問題,現在則出現不少特殊糾紛原因,例如買了房子發現「有電梯沒樓梯」、「對服務感到不如預期」等。 房市景氣差,糾紛案件也愈來愈多、愈來愈怪。(好房網News記者陳韋帆攝影)除了買賣房屋有契約保障,內政部也已草擬「房屋租賃定型化契約」,希望能保障廣大租屋族。(好房網News記者陳韋帆攝影) 2015年下半年台北市不動產仲介公會的申訴案例中,可發現許多過往鮮少出現的案例。例如簽約後發現天花板較低,交屋後才發現天花板內是樓上的糞管及汙水管,買方認為仲介沒告知,邀此要求退還部分仲介費。 也有民眾買房後,發現屋子「只有電梯沒有樓梯」,若發生災害將無法逃出,認為仲介沒有告知這項訊息,因此要求賠償損害。還有買家是以「服務不如預期」,要求折讓服務費,例如有申訴案例中,買方發現房子有滲漏水的痕跡,且覺得仲介服務不如預期,加上室內物品也沒清空,希望折讓服務費。 也有案例是,民眾簽約後,發現房屋有壁癌,而且仲介未告知大樓曾經因颱風淹水,另外室內廚具有缺件,因此要求賠償價金。房市景氣轉差,沒有增值空間、買房子更不想跌價之下,恐怕奇形怪異的糾紛將愈來愈多(好房網105年2月3日報導:房市差 「比扯鈴還扯」的糾紛冒出..)。


【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人雖得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金;但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金(註一)。

惟苟非民法第354條第1項所定瑕疵,也未欠缺民法第354條第2項所稱保證品質,買受人自不得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

又當事人間之約定,除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。

從而,買房沒增值,可否解約或減少價金?因非民法第354條第1項所定瑕疵,也非欠缺民法第354條第2項所稱保證品質,買受人自不得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

但當事人間如有「買房一定期間後或符合一定條件後,須增值至相當金額」之約定,因該約定並未違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效(註九),如條件己成就(即契約已生效且給付期日已屆期),亦無情事變更及依約適法解除契約情事,出賣人即應依債之本旨為給付,出賣人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,買受人自得依約定,向出賣人請求之。


【註解】
註一:依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言,最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照。
註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反 公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人 為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及 國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為, 有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律 行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會 一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
註九:104年10月1日生效之不動產說明書應記載及不得記載事項之不得記載事項第六點雖規定「不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形」,惟本文係指當事人間如有「買房一定期間後或符合一定條件後,須增值至相當金額」之約定,尚屬有間。何況,不動產說明書應記載及不得記載事項似係取締規定,並非效力。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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