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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1573】房東拒收租逼遷,怎麼辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

「不定期租約」因無契約明訂租賃期限,易產生糾紛。有房客在不定期租約中,房東將匯款帳戶封鎖,意圖使其不能匯款,迫使他搬家。專家表示,不定期租約積欠租金除擔保金抵償,達2個月以上時,房客必須搬遷,但若房東鎖帳戶阻止給付房租,租方可向法院「提存」,保障自身租賃權益。讀者投書《蘋果》詢問,承租10年的房子,因後來沒有重新簽約,為「不定期租約」,每月以銀行轉帳支付租金予房東,而因該名房東失智,其兒子要求停止房屋租賃,甚至停止匯款之帳戶,使他無法持續匯款,加上據他所知,房東兒子並未取得相關監護權,不知該如何保障自己的權益。日,不定期租約因無重新簽合約,所以無租賃起訖日之註明,天成法律事務所主持律師盧天成表示,根據《民法》第451條,租約到期,房客若還繼續承租,且房東未反對,即視為不定期租約。依照此法,房客仍有擁租賃的權利。盧天成補充,根據《土地法》第100條第3項,承租人積欠的租金,若是再扣除押金抵償,積欠租金額仍達2個月以上,房東就可收回物件。房東兒子此舉,使承租人無法匯款,屆時可能因「積欠租金」而遭房東聲請取消租賃權,他建議,可向法院進行「提存公證」,按照法定程序將須交付的租金給公證單位寄託保管,表示已履行債務,如此便可消除未付租金的疑慮。另一方面,投書者提到,房東失智,但其子並未取得房東之「監護權」,不知是否有代理權。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示,對於因精神障礙或其他心智缺陷,以致無法自主表示其意願者,法院得依聲請人之聲請「監護宣告」,房東兒子要處分房東財產,須有「監護宣告」才具效力。曹筱筠建議,房客除確保自己權益,也應保持雙方共識及溝通方式,避免爭議 (蘋果日報105年1月23日報導:不定期租約 房東拒收租逼遷「提存公證」保使用權)。


【疑義】

一、房屋不定期租賃之終止及收回房屋

按定期租賃,因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,而成為「不定期租賃」。

而房屋不定期租賃之終止及收回房屋,依最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」之意旨,則應適用土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之規定。

二、債權人受領遲延時,清償人得依提存方法以免除其債務

按民法第326條規定「債權人受領遲延,或不能確知孰為債權人而難為給付者,清償人得將其給付物,為債權人提存之。」。

最高法院20年上字第670號、39 年台上字第1355 號判例也分云「債權人受領遲延時,清償人得依提存方法以免除其債務。」「不依債務本旨之提存,不生清償之效力。」。

可見,債權人受領遲延時,清償人得依提存方法以免除其債務,惟不依債務本旨之提存,則不生清償之效力。

三、受監護宣告之人,無行為能力,由監護人代為意思表示,並代受意思表示

按民法第14條第1項、第15條、第76條分別規定「對於因精神障礙或其他心智缺陷,致不能為意思表示或受意思表示,或不能辨識其意思表示之效果者,法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構之聲請,為監護之宣告。」「受監護宣告之人,無行為能力。」「無行為能力人由法定代理人代為意思表示,並代受意思表示。」。

是對於因精神障礙或其他心智缺陷,致不能為意思表示或受意思表示,或不能辨識其意思表示之效果者,法院得因四親等內之親屬之聲請,為監護之宣告;受監護宣告之人,無行為能力,由監護人代為意思表示,並代受意思表示。

四、綜上

從而,本案如符合民法第第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,而成為「不定期租賃」。其積欠租金之終止,依土地法第100條第3款之規定,須出租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時,始得終止契約,收回房屋。

換言之,本案出租人(房東)縱經監護之宣告,並由本案出租人(房東)之兒子取得監護人之地位,而得由本案房東兒子,代為終止契約及收回房屋之意思表示;惟因本案房東兒子鎖帳戶而阻止本案房客給付房租,本案房客如依提存法提存「應繳租金」,而使得本案客觀事實,不符土地法第100條第3款規定之要件,本案房東兒子自不得依土地法第100條第3款之規定,代為終止契約及收回房屋之意思表示。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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