設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:210446 瀏覽總數:545459164
文章總數:210446 瀏覽總數:545459165
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



國安法通過,台、港關係何去何從?
出賣土地之共有人應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人,否則,即難認已合法通知行使優先承購權(最高法院109年度台上字第507號民事判決)
【林蕙瑛專欄】同居是一件大事
司法院就媒體報導有關擬訂「商業事件律師酬金支給標準草案初稿」為律師費上限等之澄清新聞稿
證言之證據力(最高法院 108 年台上字第 1259 號民事判決)
民法第74條第1 項所定之撤銷權,須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決,始能發生撤銷之效果(最高法院 109 年台上字第 894 號民事判決)
【林蕙瑛專欄】母愛是永遠在他身旁
「挺港」應靠「法治」而非「口惠」
司法院大法官釋字第792號解釋摘要-販賣毒品既遂案
對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者,如清償人所提出之給付,不足清償全部債額時,不為指定其應抵充之債務者,其債務已屆清償期者,儘先抵充。如獲益及清償期均相等者,各按比例,抵充其一部(最高法院109 年台上字第 1190 號民事判決)
【林蕙瑛專欄】慈悲為懷充滿親情
【林蕙瑛專欄】感情的長期霸凌
罷了韓,就不再「又老又窮」了?
總統令修正「槍砲彈藥刀械管制條例」部分條文
不容異見,民主必死
【林蕙瑛專欄】隱藏生育危機
對岸刑事犯嫌起訴 提起訴意見書
「庇護」不等於「包庇」,涉港修法豈能迴避?
【林蕙瑛專欄】找諮商心理師檢視自己的性愛觀
交通部公告訂定「代客駕車服務定型化契約應記載及不得記載事項」
臺灣該以「港版難民法」因應「港版反滲透法」

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1573】房東拒收租逼遷,怎麼辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

「不定期租約」因無契約明訂租賃期限,易產生糾紛。有房客在不定期租約中,房東將匯款帳戶封鎖,意圖使其不能匯款,迫使他搬家。專家表示,不定期租約積欠租金除擔保金抵償,達2個月以上時,房客必須搬遷,但若房東鎖帳戶阻止給付房租,租方可向法院「提存」,保障自身租賃權益。讀者投書《蘋果》詢問,承租10年的房子,因後來沒有重新簽約,為「不定期租約」,每月以銀行轉帳支付租金予房東,而因該名房東失智,其兒子要求停止房屋租賃,甚至停止匯款之帳戶,使他無法持續匯款,加上據他所知,房東兒子並未取得相關監護權,不知該如何保障自己的權益。日,不定期租約因無重新簽合約,所以無租賃起訖日之註明,天成法律事務所主持律師盧天成表示,根據《民法》第451條,租約到期,房客若還繼續承租,且房東未反對,即視為不定期租約。依照此法,房客仍有擁租賃的權利。盧天成補充,根據《土地法》第100條第3項,承租人積欠的租金,若是再扣除押金抵償,積欠租金額仍達2個月以上,房東就可收回物件。房東兒子此舉,使承租人無法匯款,屆時可能因「積欠租金」而遭房東聲請取消租賃權,他建議,可向法院進行「提存公證」,按照法定程序將須交付的租金給公證單位寄託保管,表示已履行債務,如此便可消除未付租金的疑慮。另一方面,投書者提到,房東失智,但其子並未取得房東之「監護權」,不知是否有代理權。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示,對於因精神障礙或其他心智缺陷,以致無法自主表示其意願者,法院得依聲請人之聲請「監護宣告」,房東兒子要處分房東財產,須有「監護宣告」才具效力。曹筱筠建議,房客除確保自己權益,也應保持雙方共識及溝通方式,避免爭議 (蘋果日報105年1月23日報導:不定期租約 房東拒收租逼遷「提存公證」保使用權)。


【疑義】

一、房屋不定期租賃之終止及收回房屋

按定期租賃,因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,而成為「不定期租賃」。

而房屋不定期租賃之終止及收回房屋,依最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」之意旨,則應適用土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之規定。

二、債權人受領遲延時,清償人得依提存方法以免除其債務

按民法第326條規定「債權人受領遲延,或不能確知孰為債權人而難為給付者,清償人得將其給付物,為債權人提存之。」。

最高法院20年上字第670號、39 年台上字第1355 號判例也分云「債權人受領遲延時,清償人得依提存方法以免除其債務。」「不依債務本旨之提存,不生清償之效力。」。

可見,債權人受領遲延時,清償人得依提存方法以免除其債務,惟不依債務本旨之提存,則不生清償之效力。

三、受監護宣告之人,無行為能力,由監護人代為意思表示,並代受意思表示

按民法第14條第1項、第15條、第76條分別規定「對於因精神障礙或其他心智缺陷,致不能為意思表示或受意思表示,或不能辨識其意思表示之效果者,法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構之聲請,為監護之宣告。」「受監護宣告之人,無行為能力。」「無行為能力人由法定代理人代為意思表示,並代受意思表示。」。

是對於因精神障礙或其他心智缺陷,致不能為意思表示或受意思表示,或不能辨識其意思表示之效果者,法院得因四親等內之親屬之聲請,為監護之宣告;受監護宣告之人,無行為能力,由監護人代為意思表示,並代受意思表示。

四、綜上

從而,本案如符合民法第第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,而成為「不定期租賃」。其積欠租金之終止,依土地法第100條第3款之規定,須出租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時,始得終止契約,收回房屋。

換言之,本案出租人(房東)縱經監護之宣告,並由本案出租人(房東)之兒子取得監護人之地位,而得由本案房東兒子,代為終止契約及收回房屋之意思表示;惟因本案房東兒子鎖帳戶而阻止本案房客給付房租,本案房客如依提存法提存「應繳租金」,而使得本案客觀事實,不符土地法第100條第3款規定之要件,本案房東兒子自不得依土地法第100條第3款之規定,代為終止契約及收回房屋之意思表示。

法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
https://readmoo.com/book/2101191200001?fbclid=IwAR2EIedhRMcNNqpw_4W-bfJVYIS1VE095ajo5JzXKRyFBQWOXIxBnkNW0sU
免費電子書《老公的情書》下載網址:
https://readmoo.com/book/2101197450001
免費電子書《新聞疑義專欄》系列 下載網址:
https://readmoo.com/installment/1832?fbclid=IwAR2J6R0Q_FCdGvYgEfe1x84n-qv-foOysv85I3lbXADRO5sHFJX5OXD4Xww
https://m.pubu.com.tw/ebook/182114?fbclid=IwAR15SWVdaiw9yOLI9lpLKGPNSiFmJuCdQ7GbkAhD30Z3etBAkfxBVVRkPCY
https://m.pubu.com.tw/ebook/182115?fbclid=IwAR0auQnL7txyqTruBGwF_oyEROimCSJBA171rIT4qunis-0DmHCbl1dwFzo
https://m.pubu.com.tw/ebook/182116?fbclid=IwAR3HhhORrNHaHpZCKE7tIsHjGnH9eQLHInSs-S73LSOEpeQBT1LjK-v0B7w
自然法則與土地正義 電子書下載網址:
https://m.pubu.com.tw/ebook/181682?fbclid=IwAR2xA3paYuh9WA6G168IAIMkU8bJb56pnejejPuX_lH6sIq_KBLWGUhrj3k

Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

本單元最新10篇文章
承租人還能任意「轉租」房屋嗎? / 洪瑋廷律師
未明定租賃期限之租地建屋契約,依契約目的探求當事人之真意,仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用,原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之(最高法院107年度台上字第843號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
房客遲來的正義?!房東惡夢的開始?! 談租賃住宅市場發展及管理條例(租賃新法)的實施 / 王彥琳
租約長期佔有下公地眷舍之轉讓(租)處理法律問題? / 方承志
【新聞疑義1612】明年起,租屋可遷戶籍? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1611】我不是惡房東 / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1608】新租賃契約雖上路,租賃專法仍需要 / 楊春吉(故鄉)
民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者,由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的,依其契約之目的探求當事人之真意,契約之期限,應解為至房屋不堪使用時為止(最高法院104年台上字第559號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【房地產裁判選輯】倘該部分耕地原非供耕作使用,則縱承租人嗣後未積極利用該土地,亦與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所稱不為耕作之情形有別(最高法院104年度臺上字第2327號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【房地產裁判選輯】出租人未經所有人同意,擅以自己名義出租租賃物,其租約並非無效,所有人得否依不當得利之法律關係,向承租人請求返還占有使用租賃物之利益,應視承租人是否善意而定(最高法院104年度臺上字第2252號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《企業法律課程》帳款催收法律實務:債務人脫產因應篇 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》企業簽訂契約技巧與債權確保 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》債務人脫產因應之道與假債權.租賃權之排除 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》網路購物契約問題研析 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》如何保障租屋權益 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購法案例實務(十二)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
文章資料內容僅供參考,不宜直接引為主張及訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意