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【新聞疑義1561】租到海砂屋,怎麼辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

為了增加學生宿舍床位,東吳大學向中華電信承租了位於新北市三重的正義學舍,搬進去2年半來,不斷漏水,地下室樑柱還出現裂痕,經過鑑定,才發現竟是海砂屋,基於安全,校方12月30日發信,要宿舍的240名學生趕快搬家。走進東吳大學位在三重的正義學舍,乾淨明亮,宛如全新裝潢套房,根本看不出來,這棟建築竟是海砂屋。民視記者王暐婷:「正義學舍的頂樓鋼筋外露,就連旁邊的牆面輕輕一碰,就會剝落。」為了增加學生床位,東吳大學從2012年起,向中華電信承租這棟屋齡31年的正義學舍,租約一簽就是15年,當初中華電信還花6000多萬元重新裝潢,沒想到2年半來,不但常漏水,地下室樑柱還出現裂痕,鑑定發現竟是海砂屋,校方緊急在12月30日晚間發文給學生,2月5日前必須搬離宿舍。住宿學生趙同學:「期末考完大家有人要回國了,可能住中國或其他國家,機票已經先訂了,但是可能規定什麼時間就要搬出,是有點趕,也滿驚訝的。」住宿學生蔡同學:「因為外面每個月要付的錢,比住宿舍還要多,所以希望學校有點補助。」只有1個月時間,正義學舍裡240名同學,得找到新宿舍,但最近要忙期末考,又要忙搬家,怨聲載道。住了快3年才發現是海砂屋,為了安撫學生,學校將退還1月份租金,補助學生下學期在外租屋每月1千元,並打算向中華電信求償,彌補損失(民視104年12月31日報導: 東吳三重宿舍竟是海砂屋 學生限期搬)。


【疑義】

一、民法第424條與租到海砂屋

按民法第424條固規定「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」,惟依民法第424條之規定,終止契約,須以危及承租人或其同居人之安全或健康時為限,苛雖有瑕疵,但尚未危及承租人或其同居人之安全或健康,自不是依民法第424條之規定,終止契約。

租到海砂屋,亦同。即租到海砂屋,須該海砂屋危及承租人或其同居人之安全或健康時,始得依民法第424條之規定,終止契約。

二、民法第435條與租到海砂屋

又民法第435條固規定「租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。」,惟依民法第435條之規定,請求減少租金或終止契約,須以租賃物之一部滅失為限。

租到海砂屋,亦同。即租到海砂屋,苟未達一部滅失,自不得依民法第435條之規定,請求減少租金或終止契約。

三、準用民法第354條第1項等相關規定與租到海砂屋

另民法第347條規定「本節規定,於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者,不在此限。」,租賃是有償契約,所以,租到海砂屋,有思考是否準用民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」、第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」等相關規定之餘地?

就此,租到海砂屋,因非屬「契約性質所不許者」,本文爰認為有準用民法第354條第1項、第359條、第365條等相關規定之餘地,即得認為其係滅失或減少其通常效用之瑕疵,除「有排除出租人瑕疵擔保責任之特約」或「有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出租人不負擔保之責(民法第424條但書規定,係屬例外)」或「符合民法第356條所定者」外,承租人得終止契約或請求減少其租金。更甚者,瑕疵不限於交付租賃物時已存在。

四、民法第429條等相關規定與租到海砂屋

當然,租到海砂屋,如尚在租賃關係存續中,出租人如有修繕責任,而且修繕也有必要及可能,自得依民法第429條:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」、第430條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」等相關規定為之。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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