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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1552】租到「凶宅」,怎麼辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

台北市一名楊姓房東,過去為了出租房屋之便,將房屋鑰匙交給大樓管委會保管,沒想到後來一名李姓管理員竟無端持鑰匙入屋,且碰巧在屋內猝死。楊認為管委會管理、用人不當,導致房產變成凶宅,租金也因而減少,故向大樓管委會提告求償270萬元,但今遭台北地院駁回。楊姓房東指控,李男經常感到身體不適,管委會卻仍聘任,且管委會未盡監督之責,讓李得以擅取鑰匙入屋,才會有猝死屋內之事發生,讓房屋變成凶宅,而租賃該屋的賴姓住戶發現後本不欲續租,後來協調為每月少收8000元租金;另李男死後房屋也需重新整修,總共損失270萬餘元。不過管委會指出,從未同意管理員保管住戶鑰匙,是楊為了租屋方便而自行轉交,另李男是自然猝死,並非兇殺或自殺,不符合「凶宅」定義,管委會也已道義上補貼房屋整修費。台北地院審理後認定,管委會沒有故意或過失侵害楊的權益,且楊自承當初是為了方便出租而將鑰匙交給管理員保管,此事管委會毫不知情,楊求償無據,應予駁回(自由時報104年12月16日報導: 管理員猝死他家 房東提告求償 法院判非凶宅駁回)。


【疑義】

按依民法第435條之規定,租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人固得按滅失之部分,請求減少租金,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,固得終止契約。惟租到「凶宅」,並非租賃物之一部滅失,自無民法第435條之適用。

又依民法第424條之規定,租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,固仍得終止契約。惟租到「凶宅」,縱使認為係租屋物有價值減少之瑕疵,惟並未危及承租人或其同居人之安全或健康時,自也無民法第424條之適用。

另買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人固得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。惟租到「凶宅」,並非買賣,而且性質上亦有明顯差異,也無依民法第347條:「本節規定,於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者,不在此限。」之規定,準用民法第354條第1項、第359條、第365條之餘地。

然當事人間所為約定,除「違反公序良信、誠信原則等因而無效」或「基於情事變更原則,所為調整其法律效果」外,基於契約自由原則及契約嚴守原則,債務人自應依債之本旨為給付;債務人未依債之本旨為給付,債權人自得依約及債務不履行相關規定(未約定或約定無效時,依債務不履行相關規定補充之),向債務人請求之。

從而,承租人為保障自己的權益,非不得在租賃契約內,約定「凶宅之時間、區域及操作型定義」、「租到凶宅請求減少租金或情節重大終止契約之權利」及「減少租金之計算方式」等條款。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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