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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1541】「包租代管」與「國外房地產」

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

 民進黨總統參選人蔡英文日前宣示8年建20萬戶社會住宅目標,昨就細部再提3大住宅與不動產政策,包括「居住政策」、「房市治理政策」、「房市產業政策」。其中,20萬戶社會住宅取得方式包括60%到70%新建、20%至30%透過容積獎勵,及10%到20%包租代管。包租代管部分則規畫配套誘因,如讓地價稅與房屋稅比照自用住宅等。蔡英文說,國家「住宅政策」不能只是「房地產政策」,民進黨除讓人民有安定生活的居住選擇,也要發展不動產4大新興產業,包括「都市更新」、「物業管理」、「租屋產業」與「社會住宅」,帶動經濟發展。相較前台北市長郝龍斌要在小帝寶興建社會宅,蔡英文說,民進黨不會用區段好、高價的公有土地興建住宅賤賣出售,這樣是犧牲公有財產公共性來「討好少數人」。民進黨土地及住宅政策小組召集人花敬群說,未來居住政策將以發展租屋體系、興辦社會宅為核心;房市治理以市場資訊健全化、市場活動制度化、稅制合理化為依歸。分配方面,花敬群指出,共兩方案,一是北北基桃戶數16萬5000戶,其他縣市3萬5000戶;二是雙北戶數12萬戶、桃園市3萬戶,其他縣市5萬戶。花敬群說,未來社會宅將採「包租代管」,由政府建立法制與誘因,邀民間私有住宅參與包租代管平台,開放讓民間住宅參與。花指出,「包租代管」有配套誘因,如讓地價稅與房屋稅比照自用住宅、租金收入以5%或10%稅率分離課稅,或提高成本認列比例方式等。此外,昨天包括台北市副市長林欽榮、桃園市長鄭文燦、新竹市長林智堅、台中市長林佳龍等人都出席蔡英文住宅政策記者會,表達支持。但因台北市長柯文哲曾說,台北市是2016大選的「非戰區」,因此林欽榮現身也格外引發媒體關注。對此,蔡英文解釋,這是專業政策,且推動社會住宅並非單獨縣市就可處理,需要中央和地方共同推動,因此邀請各縣市出席,純粹是專業討論,沒有政治因素。林欽榮則說,自己昨天請假,以個人身分受邀出席,也有口頭跟柯文哲報備。但他坦言,自己非常贊同蔡英文的住宅政見,也希望不論哪個政黨都能注重首都圈的住宅問題(中國時報104年10月1日報導: 社會宅包租代管 享自用稅率)。


【疑義】

一、政府「包租代管」,綜合這些優惠、獎勵及補助,是否與實際租金行情相當呢? 如未與實際租金行情相當,則「包租代管」,將是失敗的政策!
按筆者在【新聞疑義936】內政部的「公益」租屋平台?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=190503&article_category_id=2158&article_id=110935一文提及:

按取得足夠食物權,係源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用(註一)之經濟社會文化權利國際公約第11條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」中的「適當生活水準」,其核心內容的含義是「食物在數量和質量上都足以滿足個人的飲食需要,無有害物質,並在某一文化中可以接受;此類食物可以可持續、不妨礙其他人權的享受的方式獲取。」(註二);至於獲取性,涵蓋經濟上的可獲取性和實際可獲取性,而經濟上的可獲取性是指個人或家庭與獲取食物、取得適足飲食有關的開支水平,應以其他基本需求的實現或滿足不受影響或損害爲限(註三)。

次按水權,係源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第11條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」中的「適當生活水準」以及第12條:「一本公約締約國確認人人有權享受可能達到之最高標準之身體與精神健康。二本公約締約國為求充分實現此種權利所採取之步驟,應包括為達成下列目的所必要之措施:(一)設法減低死產率及嬰兒死亡率,並促進兒童之健康發育;(二)改良環境及工業衛生之所有方面;(三)預防、療治及撲滅各種傳染病、風土病、職業病及其他疾病;(四)創造環境,確保人人患病時均能享受醫藥服務與醫藥護理。」之「身心健康權」,是一項不可或缺之人權(註四),並保證人人能為個人和家庭生活得到充足、安全、可接受、便於汲取、價格合理的供水(註五)。

再按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」(註六),在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見(註七)中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。

是「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「可承受性」上,則要求「與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱,及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響」。

換言之,源自於「相當生活水準」之「適足住房權」、「取得足夠食物權」、「水權」,均要求政府「使人民以合理負擔的價格,在市場上取得到所需的住房、食物及水」。更甚者,基於經濟社會文化權利國際公約第11條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」中的「適當生活水準」,更應理解,政府「使人民以合理負擔的價格,在市場上購買到所需者」,不應僅止於住房、食物及水,更應及於住房、食物及水以外之其他適當之衣食住及不斷改善之生活環境。

從而,內政部為活用民間空屋,促空屋交給「公益」租屋平台,部務會報21日通過「輔導獎勵民間成立租屋服務平台辦法」草案,賦與「公益」租屋平台法源,以媒合有租屋需求的中低所得家庭,或是落實、實現「適足住房權」的一種方式,問題是僅媒合,不代表是「使人民以合理負擔的價格,在市場上購買或租用到所需者」,而且如果僅是媒合,其成交速度,真的就比民間租屋平台(例如591等)快嗎?如果不快,出租人何必至「公益」租屋平台列登出租公告呢?縱使「公益」租屋平台,不用收列登費,但民間租屋平台收費也很便宜(例如591每月只收費200元),如果再考量「成交速度」,那又有多少出租人,願意至「公益」租屋平台列登出租公告呢?屆時,恐又是浪費公帑了。

何況,有租屋需求的中低所得家庭,真的只有「1千戶」嗎?鼓勵建置維護一個或數個 「公益」租屋平台,只為「1千戶」,內政部的視野,是否小了一點?

所以,要以「公益」租屋平台媒合有租屋需求的中低所得家庭,落實、實現「適足住房權」,使人民以合理負擔的價格,在市場上租用到所需者,須注意(一)建置維護這個 「公益」租屋平台,在成交速度及媒合率,也要注意,可能要對出租人施予一些優惠、獎勵及補助,以提高出租人至「公益」租屋平台列登出租公告的意願。就此,「輔導獎勵民間成立租屋服務平台辦法」草案,係補貼出租及修繕費用,每年最高新台幣1萬元,至於租稅優惠似無(http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120819_1_3bq7r)(二)內政部的視野,應該大一點,服務對象要擴大一點(法律層面也是可以修法處理的),以免屆時被批「浪費公帑」。(三)「適足住房權」是一種安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,其內涵,也不僅止於「有一遮瓦的住處或住所」而已,所以,內政部在「適足住房權」的落實及實現上,要試以各種可能的方法來落實及實現,而非僅以此為之而已。

從而,花敬群說,未來社會宅將採「包租代管」,由政府建立法制與誘因,邀民間私有住宅參與包租代管平台,開放讓民間住宅參與。……「包租代管」有配套誘因,如讓地價稅與房屋稅比照自用住宅、租金收入以5%或10%稅率分離課稅,或提高成本認列比例方式等;固對出租人施予一些優惠、獎勵及補助,可提高出租人「參與包租代管平台」之意願,有助於「適足住房權」的落實及實現;惟真正的問題,尚未解決,就是到底政府「包租代管」,綜合這些優惠、獎勵及補助,是否與實際租金行情相當呢?如未與實際租金行情相當,則「包租代管」,將是失敗的政策!

二、市場活動制度化,是否及於國外房地產?稅制合理化,是否又是居住正義、打房掛頭,而疏忽了「平等原則」及「比例原則」的考量呢?

又花敬群說,未來居住政策將以發展租屋體系、興辦社會宅為核心,房市治理以市場資訊健全化、市場活動制度化、稅制合理化為依歸,固均有助於「適足住房權」的落實及實現。惟
(一)市場活動制度化,是否及於國外房地產(註一)(註二)?
(二)稅制合理化,是否又是居住正義、打房掛頭,而疏忽了「平等原則」及「比例原則」的考量呢?


【註解】
註一:國外房地產制度於國內消费者,不能止於現狀,緃使是商業本質,也不能背棄國內消費者,純以利益為中心,而应在消费者的杈益上,更加的著力,減少可能發生的買賣纠纷;目前国外房地產業者,太部分沒有如此看法及積極作為,甚為可惜,做為消费者的我們,在購買時,更應小心,可能發生的訴訟费用,将使您的投資,血本無歸;不要在高報酬率的引诱下,而疏略匯差、訴訟费用、修繕成本等侵鉵您利潤的因素。至於國內房地產制度,雖較東協各國健全,惟仍延生不少纠紛,只有在契約上,具體明確之,才能杜絕爭議;消費者在購買预售屋時,尤应注意在合理審閱期內,詳閲定型化契約,瞭解其藏在細節的風險。
註二:如果,以生活机能比生活机能,柬國首都(金邊)一坪2字頭的房價,與國內生活機能相當的地區相比,並非相當低價,而且2至3年新成屋湧現後,量不少。老撾永珍(寮國萬象),或有其前景,量也小,但相關產品折合台幤也要一坪28至34万,與國內生活機能相當的地區相比,也非相對低價,何況,在産權上,國內更勝柬國首都(金邊) 、老撾永珍(寮國萬象)一籌。

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楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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