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違建在「區分地上權」的都更法律問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


在民國104年1月14日修正民法「區分地上權」以後,民法第832條:「稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」,民法第841-1條:「稱區分地上權者,謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」,民法第841-2條:「區分地上權人得與其設定之土地上下有使用、收益權利之人,約定相互間使用收益之限制。其約定未經土地所有人同意者,於使用收益權消滅時,土地所有人不受該約定之拘束。前項約定,非經登記,不得對抗第三人。」。從這三條條文的意思來看屋頂違建的新法律關係,基本上一般都是沒有取得普通地上權者,但是從民法第841-1條的「區分地上權者」,屋頂違建得在本人土地共有所有權範圍內設定地上權的,再從民法第841-2條第1項後段內容來看:「其約定未經土地所有人同意者,於使用收益權消滅時,土地所有人不受該約定之拘束。前項約定,非經登記,不得對抗第三人。」,指的是區分所有權的權利約定內容,不得擴張解釋以至於侵害其他共有土地所有權人的權利。

在民法第833-1條:「地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。」,以上述「區分地上權」得由頂樓建物所有權人逕行登記下,屋頂違建縱然未經登記「區分地上權」,但是自民法第841-2條來看「區分地上權」使用收益權的約定,這裡的非經登記不得對抗第三人,是否包括其他土地所有權共有人?基本上從法條上會發生爭議的是這幾條區分地上權法律規定內容都包括了土地共有人,所以解釋上縱然使用收益權消滅時,沒有登記區分地上權下,仍然不得對抗主張此一權利,也就是說法律上會承認違建的區分地上權持續存在的狀態,雖然法律規範不是很好,但是維持了既存的法律秩序,否則就必須要求屋頂違建登記區分地上權,以便在使用收益權消滅時主張回復原來的所有權權利,必經法律不保障權利睡著的人。

在都更建案中遇到違建是最棘手的處理問題,因為參與都更權利變換及實施計畫的所有權人,要不要包括此一違建「區分地上權」人?基本上從民法的這幾條規定中來看,民法區分地上權的所有權權利範圍,是架構於頂樓建物的土地所有權持份上,不是架構及強制規定於其他建物所有權人的土地所有權權利上。所以頂樓違建只是屬於區分地上權(所有權持份)的權利延伸,並沒有擴張其土地所有權或建物所有權權利範圍。所以違建在都更的實施權利變更範圍,最多只是架構於其違建增加建物價值的範圍內,而不是全部所有權與建物的權利變更權利範圍。民法區分地上權的實施更是對於違建在公共安全外的權利就地合法化,所以建管機關如果要以其登記區分地上(物)權後,沒有相關建築法令明確的強制執行規定,恐怕在補正使用執照及建照或拆除的裁量上,在現今執行上就會發生很大的法律困擾,這是今日都更及建管機關都會注意的吧!

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