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就為了未到期地上權都更問題嗎?

文 / 方承志
【台灣法律網】


看了最近很新聞或議員為了地上權都更請命,雖然其訴求最終都是儘速都更分配合理都更所有權權利,其最主要法律問題是卡在民法第833-1條:「地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。」,與民法第833-2條:「以公共建設為目的而成立之地上權,未定有期限者,以該建設使用目的完畢時,視為地上權之存續期限。」二條的規定上,因為如果不是屬於民法第833-1條地上權成立目的不存在而終止,依據民法第833-2條就算都更完成時,也只能取得都更建物地上權的權利。然而都更目前在公辦都更對於所謂社會住宅議題的進度上,因為除了原都更權利人是可以取得建物及土地所有權外,其他作為都更只租不售的社會住宅,如果要比照已廢除的國宅條例設定地上權社會住宅,基本上因為無法以所有權人身分參與都更權利變換及分配,所以民法第833-2條規定適用只限於公辦都更目的,而這也是對於都更條例的例外規定,使得這個議題才有解決方案。

民法第841-1條:「稱區分地上權者,謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」,在公辦都更地上權權利的行使,只能依據民法第841-2條規定:「區分地上權人得與其設定之土地上下有使用、收益權利之人,約定相互間使用收益之限制。其約定未經土地所有人同意者,於使用收益權消滅時,土地所有人不受該約定之拘束。前項約定,非經登記,不得對抗第三人。」,對於政府在都更建物的土地所有權與建物所有權上,產生了產權分離登記與處分的問題,因為民法第833-2條:「……以該建設使用目的完畢時,視為地上權之存續期限。」的規定,在該政府公辦都更建物產權發生所有權移轉時,因為發生地上權登記時限的不確定,就會因此提前依據民法第833-1條終止,所以基本上就算在公辦都更中取得地上權建物使用收益權,也無法獲得足夠的法律保障的。

另外公辦都更發生的地上權登記權利問題,是民法第841-1條規定「區分地上權」,是登記在分別共有土地所有權的持份上,而「持份」除了分別共有物權可以單獨處分外,並不代表依據民法第841-2條規定的「享有區分地上權使用收益權利之人」,其地上權在都更的其他建物及土地所有人就受其區分地上權的法律拘束,也就是說再都更拾獲爾後再一次都更時,公辦都更地上權權利人是不能與其他土地所有權人主張相同地位的,例如在都更會議對於有法律效力決議的表決權,或是因為都更前衛未先申請地政機關登記為「區分地上權人」,就不能享有民法賦予的這項法律權利,這是一個程序上權利欠缺要件的問題,因為這項兔地所有權人同意的要件,不僅損害了其他都更權利人的權利,同時也可能使得分別共有人同意都更區分地上權人,在計算自己的都更權利時減損計算其價值,這些都是要在都更時作出法律衡平處理的,所以要實施都更區分所有地上權的分配,事實上還是要面對這些法律困難的。

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