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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

房價跌了最高限額抵押權重鑑價過低的問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


看了最近財政部對於房地稅二稅合一打房的稅制改革方案,以及房市最近應聲跌了一成以上,且房屋市場交易量開始大幅萎縮,於是對於房屋自2015年開始在會計報告中以市場價格計列,於是就發生所有的不動產房屋貸款,因為最高限額抵押權是以貸款數額加二成計算,所以在現況下只要在高屋價貸款額度在七成以上者,都會面臨房屋鑑定價格下跌幅度過大造成房貸擔保不足的問題?也就是說原來最高限額抵押權的額度只在房屋鑑(市)價範圍內提供抵押擔保,但是現在卻可能發生超越物權擔保價值範圍的法律問題?因為物權有最高債(物)權優先收受償權,但是除了對於擔保物不動產的優先受償權外,超過擔保物價值得強制執行對於一般債權能否有執行上的優先債權或別除權?

基本上金融機構在這個狀況下會要求補提足額擔保,但是繼續打房對於這個狀況卻完全沒有幫助,反而因為過度打房政策會製造出新的法律及社會問題?如果財政部是基於一個穩定及正常的房地產財稅政策,那麼這個問題顯然就要納入考量,要這些弱勢的自住房地產所有人,無端承受打房政策的房貸法律惡果,而且一時之間也很難提出足額擔保,就算是以保證人連帶擔保房貸債務,也會因為法律上不可能要求提供另外的不動產標的,作為同一貸款債權單一最高限額抵押權的標的,這在法律上不僅是不會有人願意,且因為保證人對於保證債務之履行,也不可能包括債權以外的物權最高限額抵押權,至於作為房屋貸款債權連帶保證,則因為現行法令已要求不得在房貸最高限額抵押權後再尋求保證人連帶保證,更何況是因為事後因為擔保物權價值不足,在擔保剩餘部分貸款債權的連帶保證上,已不是屬於原契約的債權貨物權的擔保範圍,在無法視為獨立性債務的契約解釋上也會發生問題的。

如果一個改革政策會製造出更大的社會與法律問題,那麼顯然這個政策就必須要被加以檢視與檢討。如果不動實價交易登錄制度與房屋市值計算,在這二個制度之間不能取得平衡?也就是說財政部與內政部對於維持不動產房屋的鑑價價值的維持,不能在房地稅二稅合一制度改革的同時,作出一個能讓這個狀況不會發生的制度,那麼這個制度顯然就是會被民眾批判的。如果今日只是為了凍結七年房地產景氣,只是讓房地產降溫而不是讓房地產慘跌,那麼也許也是個暫時的房地產政策,但是在沒有配套及影響最小的政策出現前,顯然財政部對於金融機構會不會因為擔保不足趁機打劫升息?或是要求補足擔保權利或物?基本上財政部都應該要作出一個合理公平及可供遵循的規範,以免讓民眾蒙受不確定的財產損失,也不會造成這個社會再度人心動盪,以維持這個社會的財政秩序。

一個新政策的施行當然很難在跨財政領域的思考上,在社會成本的付出上獲得一個綜合的作法或結論,但是各主管機關也應該在相關領域去勇敢提出配套建言,而不適等著擴大災害並且等著看笑話發生,如果這種狀況真的在社會上真實發生,那麼難道不會又是一場大的財政經濟災難嗎?我們實在不能期待這樣的事情發生,也希望政府真的能好好面對這樣的事情來解決,才不會發生人民的新悲劇!

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