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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

房地稅免稅屋頂規範到哪裡?

文 / 方承志
【台灣法律網】


2015-04-17經濟日報 記者葉憶如╱即時報導「七成民眾 看房地免稅門檻應二千萬」,在我國土地政策中對於持有不動產課稅既定政策,最重要的是憲法第143條第1項:「……私有土地應照價納稅……」,以及同條第3項:「土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之。」。基本上者這裡所指的「照價納稅」,指的是土地及其附屬的不動產,所謂附屬不動產從民法第66條第1項規定:「稱不動產者,為土地及其定著物。」,再從民法第68條第1項規定:「非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。」。

在我國土地地籍管理實務上,土地與建物是分開管理的,所以建物除非依習慣為主物,例如二稅合一制度改革後的相關配套配合作法,或是其他土地實務修法改革。這在上述憲法第143條第1項規定中,只限於土地照價納稅的地價稅,而建物如果不屬於土地的「主物」範圍,基本上不動產的「房屋稅」,應依據憲法第19條的「人民有依法律納稅之義務。」來看。如果二稅合一是把憲法第19條因為法律修訂而排除房屋稅適用,那麼在修法過程中就會發生沒有法律主體的依據,只能從憲法第143條第1項規定的地價稅去徵收,否則在現行相關法律的規範中,就只有重新定義不動產與主物的認定範圍。

就地價稅的性質來看的每次公告地價調升,基本上是屬於憲法第143條第3項的土地增值稅的性質,而土地增值稅依據憲法及相關法律規定,只有所有權人在交易或移轉時課徵,那麼這個地價稅調升的基準就會發生疑義?因為地價稅是土地的原始價格,而原始價格或基本價格必須是經過法律定義的。也就是說在法律權利變動的其間外的土地價格,也就是說應該是公法上的五年請求權的除斥期間,或是民法上二十年的請求權除斥期間外的地價。這是對於權利不可變動性的除斥期間來看原始價格或基本價格的定位,也就是說縱然每年調整(高)公告地價,基本上只是作為土地交易或移轉時課徵土地增值稅的依據,而不是同時作為地價稅的依據,否則在移轉或交易時豈不是有重複課土地增值稅的嫌疑?

當然這只是一個法律及稅法的定義探討,而不是國家總稅收(入)政策的一個檢討。所以在新聞導的這個議題上,在新制的二稅合一土地稅法政策中,也會因為不動產實價交易登錄制度,而發生二稅合一是否以這個基準來課稅?但是這又涉及是否對於憲法土地稅法政策的議題?否則就只有在舊土地稅制下,以不動產實價交易登錄價格計算地價及地價稅,或是維持原地政機關公告地價課徵土地稅計價制度。當然這也涉及了政府組織及機關業務調整的議題,如果再一次在考量機關功能維持下妥慎處理,那麼勢必財政主管機關與地政主管機關,在這一次二稅合一稅改中就要好好協調了。從這裡的不動產價格分析來看,對於憲法規定的地價稅及相關法律規定,都會發生相當程度的衝擊。

對於民眾提出房地稅免稅屋頂規範的議題?是因為房屋折舊下的屋價是下跌的(但不動產實務實際上卻是有限的),所以沒有憲法所謂的增值需要課稅的問題,而土地的原始或基本價值在憲法的規範解釋下,似乎也不應該是經常浮動及調升的,在這樣的機制下如果民進黨蔡主席在2015年4月17日的參選總統宣示,要凍結台灣房地產價格上揚的惡果,那麼就更會促進這樣的支持者,而二稅合一已不是憲法的土地稅的內涵,那麼沒有進行每次實價登錄的不動產,在法律上是否能在沒有特別適用對象規定下,直接作為二稅合一課稅的對象,這些如果沒有在法律定義及立法內涵上釐清,恐怕這口號並不能說完全被否認,而這也提醒了我們制訂不動產稅法改革內涵的重要性,才不會又因噎廢食失掉的比得到的更多,那麼就會危機四伏而不自知,那就會一再改革也無法畢竟其功了。

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