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不動產贈與、繼承移轉節稅已很難了

文 / 方承志
【台灣法律網】


2015年4月7日經濟日報記者郭及天/台北報導標題:「繼承贈與移轉棟數 大增」:「贈與、繼承移轉建物棟數去(2014)年分別為5.53萬及4.76萬,雙雙創下有統計數字以來的歷史新高,年增率分別為7%與7.9%。建物「棟數」是以建號為基本計算單位。」。自從2012年8月1日實施不動產交易時價登錄制度,雖然目前還是維持土地地價稅公告地價制度,但是預計二稅合一制度在2016年開始實施後,房屋稅與地價稅均欲改以不動產交易實價登錄制度的價位,作為財政部推動二稅合一的計稅基準,而所謂的房屋與土地七比三的黃金計算比例,就會成為財政單位與地政單位公告地價選定評價制定地價的新依據,那麼屆時未辦理繼承或贈與不動產,就會因為沒有交易內容而適用新的公告地價,而房價則因為政府規定區段地價的結果,則會因為交易時尚未更動公告地價與當年申報房價,造成房價高出前一年公告區段價格,且偏離房地七比三的黃金價格計算比例,而2015年的不動產交易實價登陸紀錄就成為2016年二稅合一課稅依據,於是作為贈與、繼承移轉建物標的價格就會在二稅合一新制下高漲,於是在2014年以前的較舊建物的贈與、繼承移轉,就不會成為2015年因為二稅合一追溯實施後,成為較高房地價格而課徵較高額遺贈稅,也就是說在2014年以前過戶的不動產,還是以舊制不動產的公告地價與房屋稅價格核課較低10%稅率價格,而這當然可以節省很多不必要即額外的稅捐支出,當然在二稅合一稅制實施改革前,是一個節稅很好的方法。

如果較年長的家長處理不動產必須因為二稅合一而加(些微稅率)稅,而所得稅法對於不動產財產交易的財產所得的稅率,並不因為這一次二稅合一制度改革後,對於贈與、繼承移轉的10%而較為有利,那麼第一:是2015年這一年未提早處理贈與、繼承移轉的節稅的低稅率風險期,以及沒有任何宣導的差別待遇誰要負擔?第二:2015年以後的贈與、繼承移轉行為,因為未過戶持有該不動產權利期間在稅法上,是可以視同不動產交易的財產所得?還是遺贈稅法的10%稅率適用?這是因為土地增值稅法與不動產財產交易所得稅之間,如果在二稅合一制度下沒有配套的修法,那麼就會發生選擇最有利的土地增值稅法適用法律關係,而沒有交易又課不到這筆稅,那麼顯然就會出現稅法上的空窗期,這也是一個很嚴重的問題?

從新聞報導中「去年建物買賣移轉棟數是32.05萬,贈與和繼承合計的移轉棟數是10.29萬,逼近買賣移轉的三分之一。」,從年增率分別為7%與7.9%來看,大約有四分之一的房子是贈與和繼承來的。去(2014)年台北市贈與移轉為9,587件,也就是說如果是自住的話,占了柯P市長的五萬戶社會住宅需求中大約2成。而是否為二代或三代同堂的型態,是影響柯P市長社會住宅五萬戶的主要因素,因為居住品質與生活品質往往是無法等同的,也就是說除非這類型的住宅換成大坪數社會住宅,才能改善這一類居住者的生活品質,但是很遺憾地社會住宅都是屬於小坪數的住戶。而這一類型的住戶當然屬於弱勢族群,與企圖脫法節稅的投資者是不同的,而這也是今日我們在考量尚未辦理贈與、繼承移轉之國民,是不是應該等同的在二稅合一稅賦改革中,能繼續在可支配所得的生活品質與負擔能力下,能獲得政府對於弱勢族群保障的青睞。

如果因為稅差足足可以作為稅法適用與稅率優惠的政策修法選擇,那麼民眾期待的二稅合一當然也希望同時為2015年以前緩衝期的贈與、繼承移轉行為,作出一個剩下不到一年或更長的合理期待期間,讓這一類不動產處理上可以獲得稅法上更公平的待遇。而土地價格因為二稅合一及不動產交易實價登錄制度實施後,發生房屋因為樓層不同房價價格不同,導致計算同一棟樓層土地價格的不同,而土地原始價格成本計算實際上是依據起造每坪建造價格計算,但是卻因為制度使然而發生同一單位從在不同計價土地價格,而現在又沒有大樓土地平均價格的計算公式,當然在目前還是會以地政機關的公告地價為課稅基準,而這會使得房地價七比三黃金比例計算上發生變化,這些技術問題如果沒有克服,那麼這個課稅問題就會不斷擴大有待解決的。

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