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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1484】看A給B,惡房東提告,怎麼樣?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

新北市惡房東張淑晶,遭多名房客指控涉嫌恐嚇取財等罪,(18)日晚間遭檢方聲押禁見,最後法官裁定無保請回,當庭釋放。現在又有被害人出面爆料,指出女友與姊妹去年7月時看屋不租,竟遭張淑晶提告求償近20萬元。據《蘋果日報》報導,該名男子指出,女友去年與姊妹租張淑晶新北市板橋區五權街的5樓套房,未料簽下租賃契約後,張淑晶竟改給她們看6樓頂樓加蓋房間。姊妹見狀決定不租,張淑晶竟向她們提告求償近20萬元。報導指出,幸租賃契約上寫明「租5樓」,但張淑晶實際帶她們是看6樓,遭檢察官認定租約不成立,不予起訴(今日新聞104年3月20日報導: 惡房東帶看不同房 姊妹不租竟提告求償20萬)。


【疑義】

按租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件(註一);又租賃契約成立後,當事人間之約定,除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人固得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。

惟租賃標的物即特定,出租人(房東)自不得任意更換;出租人(房東)如自行任意更換,承租人(房客)反而得依約定及債務不履行之相關規定,向出租人(房東)請求之。

從而,本案報導如屬實,本案姊妹,反而得依約向本案房東張小姐,請求交付該特定租賃物(即5樓);如本案房東張小姐逾租賃期間之始日或約定交付者未交付,則再分依約定及債務不履行之相關規定,請求違約金、損害賠償及解除契約。

最後,要提醒大家的是,法律要先學以備用,以免遇到問題,慌張失措。


【註解】
註一:最高法院64年台上字第424號判例參照。
註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。


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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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