設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:206957 瀏覽總數:519616020
文章總數:206957 瀏覽總數:519616021
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



財政部訂定「一百零八年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」
不動產移轉報稅可自動帶入地籍資料 不必再手寫登打
李登輝一事無成!
【林蕙瑛專欄】不著痕跡實行減重計畫
法務部核定相關檢察首長之職務調整名單
接返滯陸台胞,是不能或不為?
不能未遂之成立(最高法院108年度台上字第4191號刑事判決)
溝通障礙:“”定義游移“” 疫指中心,一日數變!可以戴口罩了?
【林蕙瑛專欄】奇怪的三角關係
【課程訊息】臺北市萬華社區大學第109-1期課程:刑事訴訟法案例實務(上)(講師:劉孟錦 律師)(109年3月4日開課)
【課程訊息】臺北市大安社區大學109年春季班課程:契約法逐條釋義與案例(二)(講師:劉孟錦 律師)(109年3月3日開課)
【林蕙瑛專欄】聚少離多成了感情的慢性毒藥
臺灣人的劣根性-從小明和陸配的故事說起!
最高行政法院大法庭統一法律見解之108年度大字第2號裁定新聞稿
最高法院刑事大法庭108年度台上大字第2306號加重詐欺案件新聞稿
【林蕙瑛專欄】走出三角關係
行政院令因應中國大陸新型冠狀病毒肺炎疫情,暫停實施金門.馬祖.澎湖與大陸地區間之客運船舶往來
不能未遂之成立(最高法院108年度台上字第4191號刑事判決)
歡迎蘇貞昌改口,鼓勵大家戴口罩!每戶致贈口罩!
【林蕙瑛專欄】井水不犯河水
「正當防衛」,殺人也不必定罪!
指責「完全走樣」過當,「下不為例」可能違法?
【林蕙瑛專欄】與女友討論約會分擔開銷的議題
白衣鬪士-長夜慈母
【林蕙瑛專欄】豎立專業形象,維持個人素養

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

法拍屋是否凶宅,修法後法院須加調查!

文 / 葉雪鵬檢察官
【台灣法律網】


去年的五月二十日,我們的立法院為了追趕因「太陽花」學運事件,議事廳被部分學生所霸佔、耽誤而無法開議的議程進度,當天秩序恢復後,立法委員們取得共識,卯足全勁,展現驚人效率,在一天短短的五個小時院會內,三讀通過了四十一件法案,其中包括了《強制執行法》被稱為「莊明玉條款」的第一條、第七十七條、第七十七條之一以及八十一條等共四條法條的修正案。

 「莊明玉條款」的主角莊明玉女士是台南市一位單親家庭素人媽媽,省吃儉用了八年,總算儲蓄起新臺幣四十多萬元,想利用這一丁點的錢為家人獲得一處可以避風遮雨的棲身處所,以現在飆漲的房價來看,拿這些手頭可以支配的少許的錢想買棟房屋,看在一般人的眼中,簡直是一種「天方夜譚」似的想法,根本不願意去嘗試。但是,這位單親媽媽莊女士卻興致勃勃地細心策劃,要使不可能變為可能!她的想法是想利用這少許的錢作為標購法拍屋應繳的保證金,然後到法院參與低價位的法拍屋投標,標到以後要繳的價款後,準備向銀行貸款來支付,然後再分期償還貸款。這靠著有銀行願意在短短繳款期限內給予貸款為前提,並不是百分百沒有危險性的做法,她還是大膽地一步一步照著自己預定的計畫來進行,每天到法院查看「拍賣公告」,看看有沒有適合自己要買的法拍屋來投標。結果,皇天不負苦心人,繳了三十九萬元的保證金,總算將理想中的標的物標到手。房屋是標到了,下一個難題是要繳清剩餘的價款,一連跑了幾家銀行,包括這件法拍屋的債權銀行,都不願受理這件貸款案的申請,開著大門專做貸款生意的銀行,為什麼會拒絕送上門的貸款生意,難免令人奇怪?

經過了打聽,才知道自己標到手的竟是別人避之唯恐不及的「凶宅」,實際上的價值遠低於她得標的價額。銀行如果貸款給莊女士,將來無法分期繳款,鐵定是一宗賠本生意。既然沒有貸款可供繳納價款,法院限定七天繳款期限一到無法繳款,依規定就要廢標,莊女士所繳的保證金勢必無法領回。向法院陳訴指責公告並未載明拍賣物是凶宅,法院卻搬出了強制執行法第六十九條所定:「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」把拍賣行為撇得一乾二淨。莊女士在走投無路的情況下,只好向新聞媒體哭訴,經報紙據實報導後,引起社會人士同情與憤慨,咸認強制執行法這種規定有欠公允,多數人都願意對莊女伸出溫暖的援手。債權銀行在各界指責下,從善如流也願意吸收保證金的差額,先行墊還莊女士的保證金,免她吃虧。立法委員並主動提案修法。司法院也趕在修法之前的去年五月十日,主動公布修正行政法規《辦理強制執行應注意事項》,規定法院書記官在查封不動產時。應就足以影響交易的特殊情事,像海砂屋、輻射屋,地震或火災受損,建物內有非自然死亡等情事向在場人調查,記載在查封筆錄。必要時待命債權人查報,或向相關機關查詢,並在拍賣公告載明,以避免投標應買者因為資訊不明,影響權益。然而,司法院所修正的只是一種行政上督促承辦業務者應該注意的地方,內容還是以修法為準。在修法方面,立法院三讀通過的強制執行法修正案共有四條法條,業經 總統於去年的六月四日依權責公布施行。其中第一條的修正,原有法條所定:「民事強制執行事務,於地方法院及其分院設民事執行處辦理之。」並未另作修正,只是移作法條的第一項。新增的第二項內容是:「強制執行應依公平合理之原則,兼顧債權人、債務人及其他利害關係人權益,以適當之方法為之,不得逾達成執行目的之必要限度。」新增法條中提到的承辦人要注意當事人的權益以外,還要顧到利害關係人的權益。所謂「利害關係人」範圍很廣,參與投標的第三人,在解釋上也稱得上是「利害關係人。」強制執行事件,依該法第三條的規定,是由法官或司法事務官、書記官、執達員來實施,這些執法人員人在法條修正後辦理強制執行事務時,就算法條沒有明文規定,也要注意到債權人、債務人、利害關係人的權益。執行行為如果不是適當或不符公平合理,自認為權益受到侵害的人是可以向執行法院「嗆聲」,也就是提出「聲明異議」,要求法院變更與作適當的改進,否則便與強制執行的立法意旨有違。

在第七十七條修法方面:是在第一項第二款中,將「其他應記明之事項」文字修正為「現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」使拍賣之不動產相關資訊充分揭露,以保障應買人權益。

增訂第七十七條之一法條,主要內容是規定查封與調查的方式。執行人員可以向警察及其他有關機關、團體調查,受調查者不得拒絕。債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書,或為虛偽陳述或提出虛偽之文書者,執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人,並認非予管收,顯難查明不動產狀況者,不得為之。第三人有前項情形或拒絕到場者,執行法院得以裁定處新臺幣一萬五千元以下之罰鍰。多管齊下,務使拍賣物資訊能夠透明化。

最後一條的八十一條是修正拍賣公告的方式:上述修正法條查得的拍賣物背景資料,包括是否為「凶宅」等等都要在公告內有所揭示,避免競標者吃了暗虧還不自知。

(本文登載日期為104年2月11日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
葉雪鵬檢察官
曾任最高法院檢察署主任檢察官
法務部網址 http://www.moj.gov.tw/(本文轉載自法務部網站,感謝法務部及葉雪鵬先生同意轉載,推廣法律常識)

 

 

本單元最新10篇文章
就合併出賣之非共有土地部分,是否享有優先承購選擇權,或必須一併承購,應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項,具體觀察判定之(最高法院107年台上字第2434號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
在借名關係存續中,出名人將該財產設定抵押權登記予第三人,是否為無權處分?(最高法院108年度台上字第1744號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
因土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害,向地政機關請求國家賠償之消滅時效起算時點?(最高法院108年度台上字第814號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
買賣契約約定「買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生」之認定?(最高法院107年台上字第2093號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物之分割方法,第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當,得否為一部維持一部廢棄之判決?(最高法院108年度台上字第812號民事裁定) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
民法第425條之1規定,係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係,必係土地或房屋讓與後方生有無法定租賃權之問題(最高法院107年度台上字第1379號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
關於命一造當事人辦理所有權移轉登記之確定判決,尚須他造當事人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後,始能取得所有權,在辦妥所有權移轉登記前,仍不得以共有人身分,參與共有物之分割(最高法院107年度台上字第532號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】不動產法拍案例實務(一)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意