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【新房地產法律問題68】變價分配與原物分割

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【問題】

姐姐欠銀行錢,銀行法拍她名下的土地,結果被法拍出去了,對方投資客馬上申請變價分割之訴,想請問後續怎麼辦處理?此批土地為親戚20個人所共有(約30坪)而對方所擁有的土地持份不到一坪,而此塊土地是祖先留下,所有共同持有人都不願意賣,對方律師說就是想要賣分錢,可是他只佔一小塊地,想請問有什麼方法可以阻止變價分割,不能維護大多數人的權益,一定要讓對方變價分割拍賣此塊土地嗎?請問如果此空地有承租給人洗車的契約,是不是就無法變價分割呢?


【解析】

按最高法院一○○年度台上字第三二七號民事判決云「惟按共有物分割之方法,須先就原物分配,於原物分配有困難時,則予變賣,以價金分配於各共有人。原審雖以台南市東南地政事務所函文為據,指如採原物分割之方法,因分割處現場並無定著可為分隔之樓地板或牆壁及增編門牌號,無法辦理單獨所有權登記云云,惟第一審法院曾就被上訴人主張之逐層分割之方法,函詢台南市政府,經其復稱「該分割方案經審核結果,可委請開業建築師依『建築物使用類組及變更使用辦法』規定辦理分戶即可,並無違反現行建築法相關規定。單獨所有建築物或區分所有建築物領得使用執照後,可否變更原始設計而將部分建築物變更為共同使用部分,仍可委請開業建築師依上開辦法規定辦理即可」等語(見一審卷(二)三五九頁)。依該函文意旨,似認委由開業建築師依相關規定辦理即可分割;則採逐層分割之方法,分割後各樓層是否確不能為所有權登記,尚非無疑。原審未詳予調查審認,即謂採原物分割,各共有人就分得部分不能為所有權登記云云,未免速斷。又原審既謂法未明文禁止由不同主體經營納骨塔,系爭建物分割後,若相關殯葬設施維持共有,由數殯葬業者共同使用,即與該建物之使用目的無違,乃又以該建物負有納骨、祭祀、安定社會等公共利益為由,指不能任憑各共有人之意思分割,採取原物分割顯有困難云云,理由亦有矛盾。況系爭建物坐落之基地,亦屬兩造共有,系爭建物如為原物分割,尚不涉及與土地之利用關係,惟如採變價分割,則於土地未併付變賣之情形,勢必影響建物之交易價格,且土地與建物之利用關係亦趨於複雜,影響共有人之權益。原審未通盤考量,遽將系爭建物予以變賣,並有可議。上訴論旨,執以指摘原判決違誤,求予廢棄,非無理由。」。

最高法院九十八年度台上字第二○五八號民事判決亦謂「惟按分割共有物,究以原物分割或變價分配其價金,法院固有自由裁量之權,不受共有人主張之拘束,但仍應斟酌當事人之聲明,共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等,公平裁量。必於原物分配有困難者,始予變賣,以價金分配於各共有人,如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人,依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積,即將共有土地變價分割,不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益,尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係,則其所定之分割方法,是否適當,有無符合公平原則,即值推求。查三一五地號土地,被上訴人癸○○○等五人之應有部分合計為一四○六○二分之二二九二五(約百分之十六),而上訴人之應有部分共計二○○八六分之一六八一一(約百分之八十四),為原審認定之事實,且上訴人庚○○、辛○○自六十二年八月二十七日取得此地號土地應有部分(見第一審訴字卷第三六頁之土地登記謄本)起,迄今已逾三十六年,渠等並陳稱該地號土地一旦變價分割,將使其喪失一一○、一一二號房屋營業、自用、出租之利益,則三一五地號土地能否僅因應有部分合計為百分之十六之癸○○○等五人按其應有部分分得之面積,無法供建築用或其他使用,即予變價分割,要非無疑。乃原審據此為由,置應有部分達百分之八十四並主張原物分割之上訴人利益全然不顧,遽命變價分割,自難謂與公平原則無違而適當。又原審既認定一一二、一一四號房屋須經由三一四地號土地出入新明路,則此地號土地與將來分得該等房屋坐落之三一五地號土地有無與公路適宜之聯絡,即息息相關,故上訴人主張應與三一五地號土地一併考量分割方法之三一四地號土地,亦難維持。上訴論旨,指摘原判決不當,求予廢棄,非無理由。」。

可見,分割共有物,究以原物分割或變價分配其價金,法院固有自由裁量之權,不受共有人主張之拘束,但仍應斟酌當事人之聲明,共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等,公平裁量。必於原物分配有困難者,始予變賣,以價金分配於各共有人,如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人,依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積,即將共有土地變價分割,不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益,尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係,則其所定之分割方法,是否適當,有無符合公平原則,即值推求。

本案其他共有人,雖然應有部分所占比例不多,也非不得主張以原物分割:如果此空地有承租給人洗車的契約,或得為主張原物分割理由之一,惟本文仍建議參酌最高法院九十八年度台上字第二○五八號民事判決之意旨,完善主張原物分割之理由及證據,始能實現自己的利益。

另外,本案尚在拍賣階段,拍定後,其他共有人仍得依土地法第34-1條第4項之規定,以同一價格共同或單獨優先承購。本案其他共有人,非不得思考,以同一價格共同或單獨優先承購,以避免題意所稱之相關風險。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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