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【新房地產法律問題56】分別共有土地分割與抵押權轉載

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【問題】

我的農地和表兄弟共同持有;前幾年因欠親姐姐錢被設定;因未清償。後來辦理農地分割完成後;為何表兄弟的所有權狀上會有我和姐姐設定的債務!這樣對表兄弟會有何影響!當初辦理分割的代書是否要告知先告知我的表兄弟,再行辦理分割!請教我現在該怎麼辦?


【解析】

按土地登記規則第107條規定「(第1項)分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但有下列情形之一者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上:一、抵押權人同意分割。二、抵押權人已參加共有物分割訴訟。三、抵押權人經共有人告知訴訟而未參加。(第2項)前項但書情形,原設定人於分割後未取得土地者,申請人於申請共有物分割登記時,應同時申請該抵押權之塗銷登記。登記機關於登記完畢後,應將登記結果通知該抵押權人。」。

民法第868條也規定「抵押之不動產如經分割,或讓與其一部,或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者,其抵押權不因此而受影響」。

又土地登記規則第107條規定,也經大法官會議釋字第671號解釋(註一)肯認未違憲在案。

從而,辦理分別共有土地之分割,部分共有人應有部分設定有抵押權時,應注意土地登記規則第107條第1項之規定,先取得抵押權人之同意,或確認「抵押權人有無已參加共有物分割訴訟」及「抵押權人有無經共有人告知訴訟而未參加」,以免該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。

惟大法官會議釋字第671號解釋理由書亦指出「強制執行時,係以轉載於分割後各宗土地經抵押之應有部分,為其執行標的物。於拍定後,因拍定人取得抵押權客體之應有部分,由拍定人與其他共有人,就該不動產全部回復共有關係,其他共有人回復分割前之應有部分,經轉載之應有部分抵押權因已實行而消滅,從而得以維護其他共有人及抵押權人之權益」,所以,本案表兄弟似乎也不要太擔心。

另外,地政士處理是項事務,應善盡解釋之義務,以免除被依地政士法第26條:「地政士受託辦理各項業務,不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定,致委託人或其他利害關係人受有損害時,應負賠償責任。」之規定(註二)求償之可能。


【註解】
註一:釋字第671號解釋理由書:「憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定,旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,不得因他人之法律行為而受侵害。共有物之應有部分乃共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權本無不同(本院釋字第四○○號、第五六二號解釋參照)。民法第八百十九條第一項規定,各分別共有人得自由處分其應有部分。該條項所謂處分,包括讓與應有部分,或以應有部分為客體設定抵押權(本院釋字第一四一號解釋參照),旨在保障應有部分之財產權。又抵押權亦屬憲法財產權保障之範圍,惟因分別共有人就其應有部分設定抵押權得單獨為之,不須其他分別共有人之同意;故就應有部分設定及實行抵押權之結果,無害於其他共有人之利益者,符合私法自治原則及憲法第十五條保障人民財產權規定之意旨。分別共有不動產之應有部分,於設定抵押權後,共有物經分割者,其抵押權不因此而受影響(民法第八百二十五條及第八百六十八條規定參照)。九十年九月十四日修正發布之土地登記規則第一百零七條規定:「分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但經先徵得抵押權人同意者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」(下稱系爭規定)亦即限於分割前已先徵得抵押權人同意之情形,始以原設定人分割後取得之土地為抵押權之客體。對於分割前未先徵得抵押權人同意之情形,系爭規定抵押權之轉載方式,固可避免應有部分之抵押權人因分割而受不利益,但系爭規定將該抵押權轉載於分割後各宗土地之上,致使其他分別共有人取得之土地,亦有抵押權負擔,且抵押權人得以轉載於該土地經抵押之應有部分拍賣取償。然抵押權之客體既為原共有物之應有部分,故於分割前未先徵得抵押權人同意者,於分割後,自係以原設定抵押權而經分別轉載於各宗土地之應有部分,為抵押權之客體。是強制執行時,係以轉載於分割後各宗土地經抵押之應有部分,為其執行標的物。於拍定後,因拍定人取得抵押權客體之應有部分,由拍定人與其他共有人,就該不動產全部回復共有關係,其他共有人回復分割前之應有部分,經轉載之應有部分抵押權因已實行而消滅,從而得以維護其他共有人及抵押權人之權益。準此,系爭規定符合民法規定之意旨,亦與憲法第十五條保障人民財產權之規定,尚無牴觸。」。
註二:地政士法第27條:「地政士不得有下列行為:一、違反法令執行業務。二、允諾他人假藉其名義執行業務。三、以不正當方法招攬業務。四、為開業、遷移或業務範圍以外之宣傳性廣告。五、要求、期約或收受規定外之任何酬金。六、明知為不實之權利書狀、印鑑證明或其他證明文件而向登記機關申辦登記。」也有一些禁止行為,地政士也應注意。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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