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【新房地產法律問題54】借名登記與善意第三人

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【問題】

公公留有一筆土地,雖然目前所有權人只登記為我先生的弟弟,但公公其實是要我先生跟他弟弟各擁有一半的所有權,所以當時兄弟兩人有簽名蓋指印一份協議書是說: 該土地雖只登記給弟弟,但哥哥擁有1/2的所有權; 現在因為擔心弟弟在未通知哥哥的情況下,逕自變賣該土地並且不承認當初的協議書;想請問上面講的這樣的協議書有法律效用嗎? 需要到法院公證嗎?


【解析】

一、本案題意所稱協議書,如無其他情事,應屬有效

按當事人間,雖得基於私法自治下契約自由原則為約定(釋字第576號解釋參照),惟該約定苟違反強行規定、公序良俗等,也可能因而無效(民法第71條、第72條、第73條、第78條等規定參照);如不違反強行規定、公序良俗等因而無效,且其不履行,係可歸責於債務人,則債權人自得依債務不履行相關約定及規定處理。

換言之,本案題意所稱協議書,如無其他情事,應屬有效。

二、本案題意所稱協議書,如無其他情事,應屬借名登記類型

又最高法一○一年度台上字第一七七五號院、一○一年度台上字第一六六一號、九十九年度台上字第一六六二號民事判決分云:「民事訴訟如係由原告主張權利者,應先由原告負舉證之責;若原告先不能舉證,以證實自己主張之事實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求(本院十七年上字第九一七號判例參照)。又按稱「借名登記」者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。主張借名登記者,自應就該借名登記之事實負舉證責任。」「按稱借名登記者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,是當事人間應有借名登記之合意,始能成立借名登記契約。」「按稱「借名登記」者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,及出名者與該登記有關之勞務給付,具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質,應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,當賦予無名契約之法律上效力,並依民法第五百二十九條規定,適用民法委任之相關規定。」。

臺灣高等法院101年度上字第55號民事判決也謂「按稱借名登記者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,在性質上應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定。」。

可見,借名登記,乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而「仍由自己管理、使用、處分」,他方允就該財產為出名登記之契約,本案題意所稱協議書,如無其他情事,應屬借名登記類型。

三、本案借名登記後,倘被買賣移轉,本案哥哥須查明受讓人是否為善意第三人?

另,最高法院九十九年度台上字第一一一四號民事判決揭示:「縱乙○○未參與協調會,衡情林○峻絕無可能不將所知上情告知乙○○,乙○○於買受前自當知悉系爭土地係被上訴人所有,其並非善意第三人,自無土地法第四十三條之適用,復不能證明被上訴人承認上訴人就系爭土地之處分行為,依民法第一百十八條第一項規定,自不生效力。從而,被上訴人依民法第七百六十七條、第一百十三條之規定,請求塗銷系爭土地之所有權移轉登記,及類推適用民法第五百四十一條第二項規定,請求甲○○將系爭土地所有權回復登記為被上訴人名義,為有理由,為其心證之所由得,並說明兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,不逐一論列,爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回其上訴。查證人之證言是否可採,審理事實之法院本得衡情認定(本院二十年上字第二0五二號判例參照);又取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權,若其取捨、認定並不違背法令,即不許任意指摘其採證或認定不當,以為上訴理由(本院二十八年上字第二八號、同年上字第一五一五號判例參照)。本件原審綜合一切證據資料,依上開理由認定系爭土地係被上訴人向李○山所購買而借名登記為甲○○名義,嗣由甲○○賣與知情之乙○○,因而為上訴人不利之判決,經核於法並無違誤。又當事人在他案之陳述,其證據力為何,應由法院本其證據評價之職權行使,依自由心證判斷之。另當事人固應就其主張之事實負舉證責任,惟苟能證明間接事實,且該間接事實與要件事實間,依經驗法則及論理法則足以推論其因果關係存在者,亦無不可,非以直接證明要件事實為必要。原審參酌相關證據,認定被上訴人於他案主張其對系爭土地有租賃權及地上權,並無礙其為系爭土地之真正權利人,及乙○○之配偶林○峻自始即參與其家族協調會,推論乙○○於買受系爭土地時當知悉系爭土地係被上訴人所有,而非善意第三人,亦無違背法令可言。再系爭土地係由被上訴人借名登記為甲○○名義,為原審所合法認定,則雙方間有類似委任關係存在,甲○○擅將系爭土地出賣予乙○○,乃違反借名登記之本旨,並無為被上訴人管理事務之意思,自屬無權處分,而非無因管理。上訴論旨,執此並以原審認定事實、取捨證據之職權行使,暨其他與判決基礎無涉之理由指摘原判決不當,求予廢棄,非有理由。」。

又最高法院九十八年度台上字第二一八三號、九十八年度台上字第一五二號、九十五年度台上字第一八五九號民事判決亦分云「惟按土地法第四十三條規定依本法所為之登記,有絕對效力,此項規定係為保護善意第三人起見,將登記事項賦與絕對之公信力,是主張依土地登記而取得新登記之第三人為惡意者,自應就此負舉證責任。」「查土地法第四十三條規定:依本法所為之登記,有絕對效力。此項規定係為保護善意第三人起見,將登記事項賦與絕對真實之公信力及保護交易之安全。而主張依土地登記而取得新登記之第三人為惡意者,基於土地登記之真實推定力,自應就此反於登記簿記載之有利事實負舉證責任。」「甲○○○為乙○○之妻,被上訴人丁○○自八十六年即因系爭土地所有權移轉登記紛爭,自訴乙○○、丙○○涉有竊盜、竊佔、及行使偽造私文書等罪嫌,歷經法院常年審判期間,甲○○○多次陪同乙○○到庭等事實,為上訴人所不爭執;乙○○於上述刑事訴訟審理期間之九十二年八月十九日始以贈與為原因,將系爭土地所有權移轉登記予甲○○○,甲○○○受贈系爭土地顯非善意第三人。乙○○將系爭土地所有權移轉登記予甲○○○之行為,係屬無權處分行為,自無可能再經已死亡之權利人陳○忠之承認使之發生效力,甲○○○不得主張上開通謀虛偽買賣之意思表示為有效,自無法取得系爭土地之所有權。至土地法第四十三條之規定,係在保護善意之第三人,將登記事項賦予絕對真實之公信力,善意第三人因信賴登記而取得土地權利時,即能因此受到保護而取得其所有權,非善意第三人自不受該法條規定之保護,真正權利人仍得提起塗銷登記之訴。甲○○○既非善意之第三人,自不受該法條善意取得規定之保護。從而,被上訴人請求上訴人分別將系爭土地之前述所有權移轉登記,予以塗銷,於法尚無不合」。

可見,(一)土地法第四十三條規定依本法所為之登記,有絕對效力,此項規定係為保護善意第三人起見,將登記事項賦與絕對之公信力,是主張依土地登記而取得新登記之第三人為惡意者,自應就此負舉證責任。換言之,真正權利人苟能主張依土地登記而取得新登記之第三人為惡意者,仍得提起塗銷登記之訴。(二)雙方間借名登記,有類似委任關係存在,一方擅將系爭土地出賣予第三人,乃違反借名登記之本旨,苛無為另一方管理事務之意思,自屬無權處分,而非無因管理。

從而,本案借名登記後,倘被買賣移轉,本案哥哥須查明受讓人是否為善意第三人?如為惡意第三人,身為真正權利人的哥哥,自得提起塗銷登記之訴;反之,如為善意第三人,則只能訴請返還1/2之買賣價金。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
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台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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