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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

土地重劃分配土地與抵費地處理程序問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


土地重劃乃就都市計畫土地或建物,將都市計畫重劃地區規劃內之農地或工業用地等,變更為建築及公共設施用地地目,並就政府實施重劃所有支出費用,以重劃地45%範圍內以重劃區內未建築土地折價抵付,如無未建築土地者,改以現金繳納(平均地權條例第60條第1項)。而市地都市計畫重劃區實施,首先是選定實施區域範圍,依據「平均地權條例」第57條:「適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請該管直轄市或縣(市)政府核准後優先實施市地重劃。」,其後則依據「平均地權條例」第59條第1項第1款:「重劃地區選定後,直轄市或縣(市)政府,得視實際需要報經上級主管機關核定後,分別或同時公告禁止或限制左列事項:一、土地移轉、分割或設定負擔。二、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。」,內政部市地重劃實施辦法第11條第2項規定:「本條例第59條第2項(前項禁止或限制之期間,不得超過一年六個月。)所稱禁止或限制期間一年六個月為期,指各禁止或限制事項,不論分別或同時辦理公告禁止或限制,其全部期間合計不得超過一年六個月。」,也就是說市地重劃在完成後一年半內要進行都市計畫開發行為,否則可以依據「平均地權條例」第62條:「市地重劃後,重行分配與原土地所有權人之土地,自分配結果確定之日起,視為其原有之土地。但對於行政上或判決上之處分,其效力與原有土地性質上不可分者,不適用之。」,也就是說在市地重劃計劃書規範內,依據「平均地權條例」第59條第1項第1款規定,分別或同時公告禁止或限制事項內容,仍然有可能優位於內政部市地重劃實施辦法第11條第2項規定的法律效力。

在都市計畫重劃土地未分割分配前,在法律上這一個階段是屬於「共有」的關係,所以依據「平均地權條例」第62條規定:「……自分配結果確定之日起,視為其原有之土地。」,於是土地所有權(持份)減少部分,就要依據內政部市地重劃實施辦法第8條第1項第6款規定:「重劃後地價預期增漲幅度。」,在實施土地重劃計畫同時評估(鑑價)期重劃後之地價,而在平衡期重劃前全部土地與建物價值訂定期最低公告地價。當然抵費地的價值也必須至少依據這個土地價值來計算,所以抵費地在全面積45%範圍內的價值,尚包括尚未完成公共設施興建的預期總費用,這是必然的要計算在抵費地的總計價值之內的,其公共設施超過45%不足額部分,才是由政府公共政策建設計畫預算經費支出。而政府如果計畫標售屬於都市計畫重劃地開發用地抵費地,那麼其標售底價費用及標售土地範圍都是在這個限制範圍內的。至於平均地權條例第58條第1項規定自辦土地重劃,適用「免徵或減徵地價稅與田賦」,基本上公辦都市計畫土地重劃時,是應該依據內政部市地重劃實施辦法第8條第1項第6款規定,以外加方式計入「重劃後地價預期增漲幅度」範圍,否則在法理上是很難平衡的。至於「平均地權條例第64條」:「地上權、農育權、永佃權及不動產役權因市地重劃致不能達其設定目的者,各該權利視為消滅。地上權人、農育權人、永佃權人或不動產役權人得向土地所有權人請求相當之補償。(第2項)土地建築改良物經設定抵押權或典權,因市地重劃致不能達其設定目的者,各該權利視為消滅。抵押權人或典權人得向土地所有權人請求以其所分配之土地,設定抵押權或典權。」,位在重劃分配當中「共有階段」會發生權利真空,使得原有抵押權因權利消滅而受到影響,如果抵押權人無法依據平均地權條例第64條第2項規定適用該期間內權利,而實際上也不宜讓抵押權人擴大抵押權到「全部共有土地」,因為在土地重劃過程中也會發生類似都市更新的「權利變換」問題,因為重劃實施者(政府或自辦者)如果無法取得所有權權利的前提下,如何實施土地所有權的法律物權權利處分行為?而且在消滅前如果沒有土地所有權權利變換歸屬,那麼在重劃土地分配前此一權利消滅期間,是不是有可能讓其他人登記土地法律權利,如果不是進行準用都市更新契約的「權利變換」規範,那麼只是在法律規範上的公法行為規範,但是平均地權條例對於「權利變換」的內容,而且在法律用語「補償」也沒有規範得很清楚,在請求「補償」的權利變換過程不同所有權人中,可不可以市地重劃的計畫實施費用內容提出異議,有時候是很容易引起法律爭議的,這都是土地重劃計畫規範實施過程中要特別注意的。


附錄:

※平均地權條例第60條:「依本條例規定實施市地重劃時,重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地,除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外,其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地折價抵付。如無未建築土地者,改以現金繳納。其經限期繳納而逾期不繳納者,得移送法院強制執行。
重劃區內未列為前項共同負擔之其他公共設施用地,於土地交換分配時,應以該重劃地區之公有土地優先指配。
依第一項規定折價抵付共同負擔之土地,其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者,不在此限。」

※平均地權條例第64條:「地上權、農育權、永佃權及不動產役權因市地重劃致不能達其設定目的者,各該權利視為消滅。地上權人、農育權人、永佃權人或不動產役權人得向土地所有權人請求相當之補償。
土地建築改良物經設定抵押權或典權,因市地重劃致不能達其設定目的者,各該權利視為消滅。抵押權人或典權人得向土地所有權人請求以其所分配之土地,設定抵押權或典權。」

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