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【新聞疑義1398】威秀進駐淡海,生變?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

全聯先生拿著威秀飲料杯的建案廣告,可能您都有印象!原本要進駐淡水的威秀影城,現在傳出可能不去了!宏泰建設和威秀影城簽訂合作計畫,淡水威秀一直是「海洋都心」的最大賣點,甚至被看好能拉抬淡水生活機能和房價,但現在雙方合作生變,淡水人恐怕等不到電影院了。一走進淡水市區,馬上能看到海洋都心的看板,只是再仔細一看,發現這和過去的廣告,大不相同,和威秀當鄰居的字樣已不復見,廣告旗幟也換了色調,只剩總價和房型,看不到全聯先生拿著威秀飲料杯的模樣。TVBS記者翟翾:「威秀將要進駐海洋都心,讓它們建案詢問度相當高,也成為淡水的一大賣點,但現在傳出雙方合作,可能要生變。」宏泰人壽在淡水大型造鎮建案,海洋都心,在2012年7月與威秀影城訂下15年租約,找來全聯先生和小資女孩柯佳嬿代言,9千坪購物商城、影城與飯店,預計7月可取得證照,年底動工,最快在1-2年內完工,威秀原先預定在此興建10個廳,2015年底開幕,但傳出合作案臨時喊卡,讓已經買房的屋主們,十分錯愕。宣傳車上還貼著來不及換的廣告,宏泰人壽表示和威秀有正式合約,若不履行將循法律途徑解決,淡水交通、生活機能受限,空屋率高,房價始終是2字頭,但淡海新市鎮兩大指標:家樂福、威秀,兩個只剩一個,恐怕會對購屋租的吸引力,大打折扣(TVBS 103年6月24日報導: 威秀不當鄰居了! 進駐淡海計畫生變)。


【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。

而民法第354條第1項所定瑕疵,有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,其中,所謂「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」,在消費者保護法第22條:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」之規定下,無法依廣告內容履行者,除減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵外,自屬之(當然,如書面契約已明定,無法依該約定履行者,也屬之,惟減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵);縱屬共有部分,如屬買賣標的,也得依前開規定,解除其契約或請求減少其價金,蓋前開規定,並未區分共用部分或區分所有權等,只要是買賣物有民法第354條第1項所定三種物之瑕疵之一,就得依之為之。

從而,本案報導如屬實,威秀影城如真的改為其他影城,那買到海洋都心的買受人,就得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

問題是本案,依情形解除契約是否顯失公平?如買受人係以威秀影城及其連動下的價格漲勢為其契約目的,從民法第255條:「依契約之性質或當事人之意思表示,非於一定時期為給付不能達其契約之目的,而契約當事人之一方不按照時期給付者,他方當事人得不為前條之催告,解除其契約。」、誠信原則及相關事實來看,應持解除契約並非顯失公平之見解。

即本案買受人如係以威秀影城及其連動下的價格漲勢為其契約目的,非不得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約,不以請求減少其價金為限。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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