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合宜住宅禁止轉售的法律問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


自從台北市捷運公司辦理之新店捷運共構宅「美河市」,以徵收土地方式辦理建商代建代銷方式,因為建商以代銷轉售炒高房價牟取不法暴利達百億元,遭臺北市議員楊實秋在市議會質詢爆料後,讓捷運公司的捷運共構聯合開發成為議題。在行政院公平交易委員會中華民國捌拾壹年陸月肆日(八十一)公參字第○○八七二號公研釋○一三號公平法轉售價格及差別取價之規定,是否與營業稅法有關委託代銷之規定相衝突函覆台灣省進出口商業同業公會聯合會,關於貴公會函請就「公平法對業者轉售商品設有容許自由決定價格對同一商品不能以不同價格供應,與營業稅法對委託代銷商品應以約定價格銷售之規定不相符合」釋示案,該會第三十三次委員會會議,獲致三點結論:(一)是否為代銷契約,不能僅從其契約文字形式上為斷,而應就該契約之實質內容加以認定。(二):如確屬代銷契約,而於代銷契約中約定有銷售價格者,因代銷之事業所獲得之利潤並非因購進商品再予轉售而賺取其間之差額,因此無轉售價格之問題,自不適用公平交易法第十八條之規定。(三):又來函所稱依公平法施行細則第二十六條第一款規定,按地域或交易相對人之不同,對同一商品,不能以差別之價格供應乙節,其所引用條款應係誤解,按公平法第十九條第二款規定,並不禁止有正當理由之差別取價,故委託代銷如有正當理由,自可視需求狀況,訂定不同之銷售價格。

從這一個公平會的結論,來看現在合宜住宅承購戶條件,受到五年內不得轉售規定的法律拘束力問題,基本上因為合宜住宅的銷售過程,也是屬於現屋「代銷」給特定資格承購戶性質,所以按照代銷委售契約書的規定一定售價,如果台北市美河市共購宅的案例是適用公平會這個解釋例,那麼在其他合宜住宅的售屋訂價上,必須屬於無轉售的問題才有統一定價的規定適用,但是在公平的立場可能不禁止轉售及其轉售價格,也就是說合宜住宅五年內禁止轉售的契約拘束力,與公平交易法的規範上在五年內,縱然合宜住宅的所有權人業經移轉給承購人,但是在契約規定上五年內賣方仍有優先承購權,雖然這不是屬於法律效力的優先權,但是如果合宜住宅承購戶透過合宜住宅承銷商再度轉售,而合宜住宅承銷商仍然是在代銷契約效力有效中,顯然在這個轉售行為也並非法所不許。

合宜住宅建設的主要目的是在照顧需要平價住宅者,在以市價七成折價出售的狀況下,在浮洲合宜住宅很多承購戶因為在19萬多一坪下,認為承購定價過高而欲解約,比起這一次桃園合宜住宅15萬元一坪還要貴而打算解約,而浮洲合宜住宅解約的爭議是不動產實價登錄在尚未交易過戶辦理前,是無法以市價顯示其實際價值,而且在反映稅捐負擔上也有實際困難,而合宜住宅承購戶要解約必然的以市價要求購回,而在承銷商可以執行這一到手續中,沒有合宜住宅規定定價上如上述引用規定的困擾,但只是合宜住宅承購戶與承銷商間對於利益分配的問題,所以才會發生是不是承購戶藉機炒作合宜住宅屋價的問題?這才是嚴重的考驗了主辦機關對於合宜住宅發售目的的價位與資格條件的管理能力,否則政府的美意最後反而淪為房仲的肥肉。

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