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合宜住宅土地徵收跟BOT的關係

文 / 方承志
【台灣法律網】


所謂BOT是“build-operate-transfer”的縮寫,意為興建(Build)、營運(Operate)、移轉(Transfer)方式,即以推動民間參與公共工程,係指政府規劃之公共工程計畫,經一定特許程序由民間機構投資興建及營運,是私營企業參與基礎設施建設,向社會提供公共服務的一種方式,我國一般稱其為“BOT特許權”。而其與合宜住宅最大的不同點在於,不動產物權的移轉的時機點上,在BOT不動產所有權在地上權設定上,是屬於工程完成後點交完成後才開始移轉及營運。而合宜住宅則是政府以土地區段徵收方式,由政府先標售合宜住宅土地所有權,然後得標建商在建好合宜住宅後,才要求得標建商依據政府採購契約書的約定執行合宜住宅銷售政策。所以二者除了土地所有權與地上權的不同外,在土地建物獎勵容積率與建蔽率上,合宜住宅的獎勵容積率與建蔽率所有權是歸屬於建商,但是在BOT則因為承辦機關是建造土地及建物所有人,所以建物獎勵容積率與建蔽率所有權是歸屬於承造機關,也就是說在創造獎勵容積率與建蔽率上其所有權利益歸屬是不同的。

如果說這二者有甚麼不同,BOT是特許權但是合宜住宅公開標售不是特許權,所以基本上在享受建物獎勵容積率與建蔽率所有權權利歸屬上,BOT對於這一項內容的移轉是依據土地建物設定權利為所有權或地上權而不同,因為一般以地上權登記BOT者是不得享有這項特許權的,而土地及建物所有權則是依據BOT企劃案實際實施內容得以特許權享受的,這當然包括了特許公共設施獎勵空間的使用及管理。而合宜住宅因為建商在土地所有權移轉後,得享有建物獎勵容積率與建蔽率所有權,但是屬於獎勵公共建設部分仍不得享有特許權,仍然應該由政府機關納入管理,這也是二者在獎勵公共空間使用上的不同。

因為BOT在程序上是營運正常後才移轉地上權登記,在今日如果是合宜住宅政策為無法提供抑制房價政策,又無法提供中低收入戶基本國宅需求下,要更改住宅政策為只租不售的社會住宅,或是只有地上建物權的社會住宅。前者徵收土地建造後出租,就算是一併委外出售或管理最多也只能稱之為BO案,但是建造過程中因為沒有廠商對於租金自主鑑價及決定的過程,是屬於政府機關適用政府採購法的BO標案。而後者因為土地地上權設定後是屬於移轉過程,所以定義上可以是BOT特許權範圍,雖然這種BOT社會住宅案在營運權定義上,由承商決定房價定價是不智的,但是也可以在社會住宅房屋合理總價取捨下,取得類似不動產物業管理公司,對於該社會住宅在一定範圍內的售價,取得長期相關法令的特許經營管理權,例如:公寓大廈管理基金的設置使用,甚至這筆基金可以是公務預算的補(支)助,這也是說是一種類似BOT的模式,而以增加得獎勵空間作為補助社會住宅的定價,雖然會同一區段房價產生實價登錄上不同價位,但是不管是用哪一種或合併使用,基本上在定價上不會因為與合宜住宅在適用對象的區別上,產生房屋更高價位的定價與違反政策的問題,當然最後也只是買(住)屋國民的接受度問題了。

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